💰 95,000,000원 ✅ 인수 0원 📊 시세 99.6% 🏠 14층
대전지방법원 2025타경12953. 아산시 장존동 청솔아파트 107동 14층 1406호입니다. 감정평가상 이용상태는 침실2·거실·주방겸식당·욕실·발코니·현관 등으로 구성된 아파트이며, 철근콘크리트조 15층 건물의 14층입니다. 현재 소유권은 상속으로 최효선 9분의 3, 박병준·박선영·박선우가 각각 9분의 2 지분을 갖고 있습니다.
권리관계의 기준점은 2015.08.10 한화손해보험주식회사 근저당권 85,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.04 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 경매를 신청했습니다. 이후의 경매개시결정과 고려저축은행·에스비아이저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12953 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 장존동 305 청솔아파트 107동 14층1406호 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 15층 중 14층 |
| 이용상태 | 침실2 · 거실 · 주방겸식당 · 욕실 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 박병준 9분의 2 · 박선영 9분의 2 · 박선우 9분의 2 · 최효선 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 36,970,444원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.08.10 설정된 한화손해보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 85,200,000원이며, 2025.12.04 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 2026.01.08 경매개시결정, 2026.01.22 고려저축은행 가압류 7,116,629원, 2026.02.27 에스비아이저축은행 가압류 21,374,820원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문길자 | 107동 14층1406호 | 2015.08.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
문길자의 전입일은 2015.08.20으로, 말소기준 근저당권 설정일인 2015.08.10보다 늦습니다. 따라서 전입신고를 기준으로 한 대항력은 없습니다. 다만 임대차관계 자체와 보증금은 확인되지 않았으며, 매각물건명세서에도 임대차관계 미상의 전입자가 있음이 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 사실상 최근 평균 수준
청솔아파트 동일 평형의 최근 12건 실거래 평균은 95,391,666원입니다. 현재 최저매각가 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%입니다. 평균보다 391,666원 낮을 뿐이어서 신건 가격이 최근 시세에 비해 크게 할인된 상태라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 15 | 103,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 10 | 109,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 10 | 89,700,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 84,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 95,391,666원 |
최근 거래 범위는 81,000,000원~110,000,000원으로 편차가 큽니다. 가장 최근 2026.09 거래는 103,000,000원이며, 현재 최저가 95,000,000원은 이보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균과의 차이는 1%에도 못 미치므로 신건에서 뚜렷한 가격 할인 효과가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 2. 근저당 · 한화손해보험주식회사 | 85,200,000원 | 85,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사고려저축은행 | 7,116,629원 | 7,116,629원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 21,374,820원 | 573,371원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 113,691,449원, 채권자 예상 배당액은 92,890,000원이며 미배당액은 20,801,449원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양6동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 농경지 등으로 형성된 근교주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 동측으로 왕복 4차로 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 14층이며 급배수·위생·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역(장존청솔)이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 청솔아파트는 1,998세대이며, 동일 평형 최근 실거래 12건은 81,000,000원에서 110,000,000원 사이에 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 확인. 문길자는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 임대차계약·보증금·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 95,391,666원과 사실상 같은 수준입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 크게 잡기 어렵습니다.
- 회차 비교. 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원으로 시나리오상 가격 차이가 커집니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서도 총 채권 중 20,801,449원이 미배당됩니다. 다만 계산상 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건은 2015.08.10 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문길자는 2015.08.20 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 신건 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 95,391,666원의 99.6%라 가격 측면에서는 거의 시세 수준입니다. 최신 거래 103,000,000원보다는 낮지만 최근 거래가 81,000,000원부터 110,000,000원까지 넓게 형성돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액보다 실제 점유 확인과 응찰가격 설정이 핵심인 사건입니다.
