대전지방법원 2025타경12973. 천안시 동남구 유량동 학산파크뷰 107동 1층101호입니다. 사건상 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택) 1개호입니다. 대상 면적은 76.0236㎡이고 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층입니다. 현재 소유자 길동수는 2022.08.08 매매를 원인으로 2023.01.27 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 275,000,000원입니다.
등기 흐름의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 근저당 191,400,000원입니다. 이 근저당은 2025.07.16 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 가압류·압류와 2025.12.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리등기와 별개로 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 확인된 임차인 자료가 없다는 사실만으로 실제 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12973 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 유량동 436 학산파크뷰 107동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형연립주택) 1개호 |
| 대상면적 / 층 | 76.0236㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 길동수 · 2022.08.08 매매 · 2023.01.27 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 179,153,276원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2019.05.28 · 72세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 정리된다
말소기준권리는 2023.01.27 국민은행 근저당권입니다. 근저당권은 2025.07.16 한국주택금융공사로 이전됐으며, 갑구 7번 국 가압류, 갑구 9번 오릭스캐피탈코리아 가압류, 갑구 10번 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 천안시 압류, 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 2024.03.18 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류는 2024.07.05 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시장을 봐야 한다
학산파크뷰의 제공 실거래 12건 전체 평균은 310,583,333원이지만, 최근 12개월 3건 평균은 257,333,333원이고 최신 거래는 242,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -21.6%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 83.53㎡ | 2 | 242,000,000원 |
| 2025.11 | 79.8㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 76.02㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 75.26㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2025.07 | 75.26㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2025.02 | 79.8㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2024.11 | 78.86㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2024.11 | 78.86㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2024.09 | 83.53㎡ | 2 | 283,000,000원 |
| 2024.05 | 79.68㎡ | 1 | 282,000,000원 |
| 2023.10 | 75.26㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2023.02 | 75.26㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 257,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 310,583,333원 |
신건 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 평균 257,333,333원의 101.0%입니다. 최신 거래 242,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 전체 평균 대비로는 낮아 보이더라도 현재 회차를 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있는 물건으로 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 191,400,000원 | 191,400,000원 |
| 3. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 34,186,223원 | 34,186,223원 |
| 5. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 10,008,109원 | 10,008,109원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,965,668원 |
주어진 배당 계산에서는 채권자 청구 합계 235,594,332원이 모두 배당되고 소유자 잔여는 19,965,668원, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국 가압류는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 등기상 국민은행 근저당은 2025.07.16 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천성중학교 북동측 인근으로, 주변은 소규모 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층101호이며 사용승인일은 2019.05.28입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·무인경비·CCTV·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사지이며 현황 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로 노폭 약 8M 내외 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고, 준보전산지·자연녹지지역·근린공원에 접합니다. 공시지가는 501,400원/㎡입니다.
- 시장 표본. 학산파크뷰는 72세대이며 제공 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 257,333,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유상태를 대조해 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 310,583,333원보다 최근 12개월 평균 257,333,333원과 최신 거래 242,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 추세가 -21.6%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 현재 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 208,000,000원·미배당 31,306,332원, 2회 유찰 시 매각가 166,400,000원·미배당 72,323,932원으로 계산돼 있습니다. 어느 경우에도 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 불확실성. 국 가압류는 배당 계산에서 채권액 미상으로 제외돼 있으므로 실제 배당관계는 원문 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2023.01.27 국민은행 근저당은 2025.07.16 한국주택금융공사로 이전됐으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개다
등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수도 0원인 구조입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이므로 점유·임차 부분은 별도 확인이 필요합니다. 가격 측면에서는 신건 최저가 260,000,000원이 최근 12개월 평균 257,333,333원의 101.0%이고 최신 거래 242,000,000원보다 높습니다. 여기에 최근 추세도 -21.6%이므로, 전체 평균 310,583,333원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 등기상 권리구조는 단순하지만, 임대관계 확인과 최근 시세 검증이 이 물건의 핵심입니다.
