대전지방법원 2026타경20052. 논산시 연무읍 양지리 474-1 소재 공장·사무실·창고와 토지를 묶어 보는 사건입니다. 토지는 9,307㎡, 지목은 공장용지이고 감정평가상 건물은 공장, 사무실, 창고, 화장실로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사아쿠아켐텍입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.11.15. 중소기업은행 근저당권 2,400,000,000원이며, 같은 날 설정된 1,560,000,000원 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 매각에는 제시외 건물·제시외 기계기구가 포함되고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록도 포함됩니다. 목록 중 분쇄기와 파쇄기는 양지리 484-5번지에 보관 중인 것으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 소재·현황을 원문과 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20052 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 양지리 474-1 · 충청남도 논산시 연무읍 양지길 50-17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 창고 · 화장실 |
| 토지 | 공장용지 · 9,307㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 63,200원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사아쿠아켐텍 |
| 감정가 / 최저가 | 4,271,487,600원 / 4,271,487,000원 (0회 유찰) |
| 청구금액 | 3,141,315,782원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 · 제시외 기계기구 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.11.15. 을구 17번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 같은 날 을구 18번 근저당권 1,560,000,000원도 설정됐습니다. 2023.04.05.에는 두 근저당권에 관해 신용보증기금이 각각 765,137,095원, 599,117,508원을 대위변제해 일부 이전을 받았습니다. 이후 우리금융캐피탈 가압류, 후성프라스틱 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 논산시 압류와 현재 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 수준, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 4,271,487,000원으로 감정가 4,271,487,600원과 차이가 600원에 불과합니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이어서 경매 할인 효과가 사실상 나타나지 않은 회차입니다.
동일 자산군의 실거래 시세 비교 자료가 없어 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 공장·토지·기계 상태와 현장 확인, 그리고 향후 유찰 시 가격 변화를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,271,487,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,417,189,600원 | 839,988,327원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,733,751,680원 | 1,516,591,868원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만, 제공 시나리오상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당은 1회 유찰 시 839,988,327원, 2회 유찰 시 1,516,591,868원으로 커집니다. 이는 낙찰자가 그 금액을 떠안는다는 뜻이 아니라 매각대금에서 채권자들이 회수하지 못하는 금액이 늘어난다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,271,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 45,114,870원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 240,146,031원 | 240,146,031원 |
| 5. 가압류 · 후성프라스틱 | 20,460,000원 | 20,460,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,766,099원 |
현재 회차 시나리오에서는 채권 합계 4,220,606,031원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 5,766,099원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감되어 후순위 배당과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 논산시 연무읍 양지리 소재 논산양지농공단지 서측 인근. 주위는 공장, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 모두 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장, 사무실, 창고, 화장실로 이용 중이며 일부 건물에는 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 9,307㎡, 평지·부정형·세로한면(가). 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 매각 특성. 제시외 건물과 제시외 기계기구가 포함된 일괄매각이며, 기계기구목록 중 일부는 양지리 484-5번지 보관으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·기계기구와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록을 원문과 대조해 실제 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 기계기구 현황 확인. 목록상 분쇄기·파쇄기는 양지리 484-5번지 보관으로 기재돼 있어 소재·보존상태 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가 수준이고 실거래 시세 비교 근거가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 기계기구목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 등기 구조만 보면 기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 제공 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 공장·토지와 기계기구가 함께 묶인 자산이고, 감정평가서상 임대관계가 미상이며 세금 압류도 존재합니다. 게다가 현재 최저가는 4,271,487,000원으로 감정가와 사실상 같은 신건 가격입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “말소가 된다”는 사실보다 실제 점유·임대차, 세금 우선배당, 일괄매각 범위와 기계기구 현황, 그리고 신건 가격 자체의 적정성을 확인하는 데 있습니다. 권리상 계산된 인수액은 0원이지만, 가격 메리트까지 확인됐다고 볼 근거는 없습니다.
