대전지방법원 2026타경20061. 계룡더샵아파트 116동 2층 205호입니다. 이 사건은 단순히 “임차권등기가 말소되니 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 임차권자 김세언은 2021.11.23. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.31.입니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2023.11.10. 지수현의 가압류이므로, 제공 자료상 이 임차인은 대항력이 있는 임차인으로 판정돼 있습니다. 배당요구도 했기 때문에 먼저 배당을 받지만, 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 충족되지 않으면 그 미배당액은 매수인에게 넘어갑니다.

현재 회차에서는 최저가 283,000,000원에서 집행비용 4,762,000원을 공제한 뒤 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 최저가는 226,400,000원으로 내려가는 대신 27,569,600원의 보증금이 매수인 인수로 남고, 2회 유찰 시에는 최저가 181,120,000원에 72,215,680원의 인수가 붙습니다. 즉 유찰될수록 표면 최저가만 내려갈 뿐, 실질취득비용은 보증금 250,000,000원을 중심으로 제한되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 임차인

과거 하나은행·국민은행·케이뱅크 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 권리는 2023.11.10. 접수된 지수현 가압류 40,899,300원입니다. 그런데 임차인 김세언의 전입일은 그보다 빠른 2021.11.23.이고, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정돼 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 — 배당 부족분은 매수인에게 남는다

③ 시세 비교 — 현재 신건은 최근 시세 이상

계룡더샵아파트 동일 전용면적 84.82㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 279,333,333원이고 현재 최저가 283,000,000원은 그 평균의 101.3%입니다. 특히 최신 거래인 2026.06 거래는 본건과 같은 2층·84.82㎡에서 245,000,000원입니다.

현재 신건 283,000,000원은 최근 12개월 평균 279,333,333원보다 높고, 최신 동일 전용·동일 2층 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 표면 최저가는 226,400,000원으로 최신 거래보다 낮아 보이지만, 그때는 임차보증금 27,569,600원을 추가로 인수합니다. 2회 유찰에서도 72,215,680원의 인수가 남습니다. 유찰 이후의 가격 비교 역시 최저가가 아니라 이 인수액을 함께 보아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 지수현 가압류에는 미배당이 발생하고, 주택도시보증공사에는 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 곧 실질취득가는 아니다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 두마면사무소 북서쪽 인근으로 학교·아파트단지·교회·공원·면사무소·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 시내버스정류장, 근거리에 호남선 계룡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 계룡더샵아파트 116동 2층 205호 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
• 단지. 계룡더샵아파트는 987세대이며 사용승인일은 2008.04.24.입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 점검. 283,000,000원은 최근12개월 평균 279,333,333원의 101.3%이며, 최신 동일 전용·동일 2층 거래는 245,000,000원입니다.
• 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 27,569,600원, 2회 유찰 시 72,215,680원의 임차보증금 인수가 발생하므로 최저가만 비교하지 마세요.
• 임차인 배당 확인. 김세언의 실제 배당액이 250,000,000원에 미달하면 그 차액이 매수인 인수액으로 이어집니다.
• 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 감정평가의 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유상태는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
• 배당 변수 확인. 당해세 등 우선배당 변수가 발생하면 임차인의 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰가”보다 “실질취득”을 봐야 한다

이 물건의 핵심은 명확합니다. 김세언은 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 신건에서는 보증금이 전액 배당되기 때문에 인수 0원이지만, 그 대신 최저가 283,000,000원이 최근12개월 평균 279,333,333원의 101.3%이고 최신 동일 전용·동일 2층 거래 245,000,000원보다 높습니다.

반대로 유찰되면 최저가는 내려가지만 임차보증금 미배당분이 인수액으로 바뀝니다. 1회 유찰에서는 27,569,600원, 2회 유찰에서는 72,215,680원이 매수인 몫으로 남습니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸진다”가 아니라 “유찰될수록 낙찰가와 인수액을 함께 다시 계산해야 한다”가 정확한 결론입니다. 현재 회차에는 가격 메리트가 뚜렷하지 않고, 이후 회차 역시 표면 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.