대전지방법원 2026타경20071. 충청남도 계룡시 금암동 신성2차미소지움아파트 201동 1102호, 전용 150.91㎡의 아파트입니다. 소유자 이경미 씨가 2023년 7월 거래가 380,000,000원에 취득했고, 2024년 7월 논산계룡농업협동조합 앞으로 채권최고액 327,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 카드사와 금융기관의 가압류가 이어졌고, 근저당권자인 논산계룡농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 형태입니다. 그러나 실제 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 임차인이 없다는 결론은 다릅니다. 감정평가 당시 현장 방문에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대 여부도 미상으로 기록됐습니다. 점유자를 확인하기 전까지는 명도 부담과 미확인 임차관계를 확정적으로 배제해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 전체 실거래 평균만 바라보면 안 됩니다. 동일 면적 전체 12건 평균은 345,083,333원이지만, 최근 12개월 평균은 337,000,000원으로 낮습니다. 최신 거래도 338,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래 수준과 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20071 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 금암동 74 신성2차미소지움아파트 201동 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 충청남도 계룡시 서금암5길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 아파트 |
| 전용면적 / 층 | 150.91㎡ · 20층 건물 중 11층 |
| 단지 규모 | 608세대 · 사용승인 2005.11.16 |
| 소유자 | 이경미 · 단독소유 · 2023.07.05 소유권이전 · 거래가 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 347,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 논산계룡농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 278,275,123원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.04 논산계룡농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 327,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 실제 임차인 0명 · 임대 여부 미상 |
| 매수인 인수 | 배당 시뮬레이션상 0원 · 실제 점유 및 임차관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2024.07.04 설정된 논산계룡농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 327,000,000원이며, 해당 근저당 자체도 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 등기된 신한카드·하나카드·우리카드·대전서부새마을금고·삼성카드·하나캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 우리은행 근저당권과 화지산신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2022년 이경미 명의로 설정됐던 전세금 330,000,000원의 전세권도 2023.07.05 해지로 말소됐습니다. 현재 소유자는 같은 이경미이므로, 이 과거 전세권을 현존하는 임차인 보증금이나 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 337,000,000원, 최저가는 347,000,000원
비교 대상은 신성미소지움2차의 동일 전용면적 150.91㎡ 거래입니다. 전체 실거래 12건 평균은 345,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 337,000,000원과 최신 거래 338,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 150.91㎡ | 15 | 338,000,000원 |
| 2025.09 | 150.91㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 150.91㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 150.91㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 150.91㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2025.02 | 150.91㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2025.01 | 150.91㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2024.11 | 150.91㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2023.10 | 150.91㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2023.08 | 150.91㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2023.08 | 150.91㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2023.07 | 150.91㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 전체 평균 | 150.91㎡ | 12건 | 345,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 150.91㎡ | 4건 | 337,000,000원 |
전체 거래 중 2023년에는 380,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 거래는 330,000,000원부터 350,000,000원까지이며 평균은 337,000,000원입니다. 최신 거래인 2026년 4월 15층 거래가는 338,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,658,000원을 공제한 뒤 근저당권자인 논산계룡농업협동조합에 327,000,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 신한카드는 전액, 하나카드는 일부만 배당받으며 후순위 채권자에게 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,658,000원 |
| 1. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 327,000,000원 | 327,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 6,462,796원 | 6,462,796원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 18,056,557원 | 7,879,204원 |
| 4. 가압류 · 우리카드 | 8,864,642원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전서부새마을금고 | 8,921,835원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 23,026,462원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 | 42,690,840원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 327,000,000원 기준입니다. 신청채권자의 청구액은 278,275,123원으로 별도 기재돼 있어 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 후순위 채권 미배당은 원칙적으로 매수인 인수액과 별개입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 구분
현재 신건 최저가는 347,000,000원입니다. 제시된 회차별 시나리오에 따르면 유찰 후 최저가가 낮아질 경우 매수인 인수액은 배당 가정상 계속 0원이지만, 채권자들의 미배당액은 증가합니다.
| 구분 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 347,000,000원 | 93,681,132원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 277,600,000원 | 162,109,532원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 222,080,000원 | 216,852,252원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 277,600,000원, 2회 유찰 시에는 222,080,000원으로 설정된 시나리오입니다. 모두 최근 12개월 평균 337,000,000원보다 낮지만, 현재 시점에서 실제 유찰 여부는 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 계룡시 금암동 소재 계룡중학교 동측 인근입니다. 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내부까지 차량 진입이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철골경사지붕의 20층 아파트 중 11층입니다. 사용승인일은 2005.11.16이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 아파트 북측·동측·남측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 토지는 부정형 평지의 아파트 부지입니다.
- 공시지가. 638,800원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 현장 방문 당시 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 608세대 단지의 전용 150.91㎡ 물건입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 4건이며, 전체 거래가 범위는 310,000,000원부터 380,000,000원까지입니다. 과거 거래 평균보다 최근 가격이 낮아진 만큼 매도 시점과 희망가격에 따른 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 전체 평균 345,083,333원보다 최근 12개월 평균 337,000,000원과 최신 거래가 338,000,000원을 우선해서 입찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.5%입니다. 과거 380,000,000원 거래를 현재 시세의 직접적인 기준으로 삼지 마세요.
- 실제 점유자 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대 여부도 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 임차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 임차인 권리 검토. 임차인이 확인되면 전입·점유 시점, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 대조하고 미배당 보증금의 인수 가능성을 다시 계산하세요.
- 과거 전세권 구분. 이경미 명의의 과거 전세권 330,000,000원은 이미 말소됐습니다. 이를 현재 보증금으로 중복 합산하지 않되, 현재 임대차 존재 여부는 별도로 확인하세요.
- 배당 계산 재검증. 신청채권자의 청구액은 278,275,123원이고, 배당 시뮬레이션은 채권최고액 327,000,000원을 반영했습니다. 실제 채권계산서와 법원 배당자료를 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당 93,681,132원은 자동적인 매수인 인수액이 아닙니다. 인수되는 별도 권리가 있는지 원본 서류로 확인하세요.
- 내부 상태. 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 수리 상태와 점유 현황에 따라 비용 및 개별 가격이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 정산 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 재확인하세요.
맺으며 — “등기상 정리 가능”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 가압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 전세권도 이미 말소돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대 여부가 미상이고 내부도 확인하지 못했으므로 실제 임차인 및 점유 위험은 별도 확인이 필요합니다.
가격에서는 더욱 보수적인 판단이 요구됩니다. 신건 최저가 347,000,000원은 최근 12개월 평균 337,000,000원의 103.0%이며, 최신 거래가 338,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -3.5%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 평균 345,083,333원과 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
단지의 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 제시된 유찰 시나리오에서 최저가는 277,600,000원과 222,080,000원으로 낮아집니다. 그러나 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 가격이 내려가더라도 미확인 임차인 위험은 자동으로 해소되지 않습니다.
종합하면 등기상 권리는 정리될 예정이지만, 점유·임차관계 확인이 선행돼야 하고 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 현재 가격의 매력은 제한적이며, 임차관계 확인과 가격 재검토를 거쳐 접근할 사안입니다.
