서울남부지방법원 2025타경11836. 서울 금천구 가산동 지밸리하우스디어반 제5층 제비523호, 업무시설(오피스텔) 경매입니다. 소유자는 손재현이며, 2022년 1월 27일 소유권이전등기가 접수됐고 거래가액은 168,800,000원입니다. 현재 회차의 최저매각가는 53,739,000원으로 낮아졌지만, 등기된 임차보증금도 168,800,000원입니다. 임차인의 전입·점유개시일은 2022년 1월 27일이고 확정일자는 2022년 1월 14일입니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.

현재 회차의 배당 추정에서는 매각대금 53,739,000원 중 집행비용 1,367,302원을 먼저 차감하고 임차인에게 52,371,698원을 배당합니다. 그 결과 보증금 168,800,000원 중 116,428,302원이 미배당됩니다. 이 금액이 매수인에게 인수될 수 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 또한 매각물건명세서에는 별도 토지의 지상권설정등기 2건이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금과 별도 토지 지상권을 함께 봐야 한다

권리분석에서 중요한 날짜는 임차인의 계약일·확정일자·전입 및 점유개시일과 말소기준권리로 표시된 압류의 접수일입니다. 임차인의 계약일은 2022년 1월 12일, 확정일자는 2022년 1월 14일, 전입 및 점유개시일은 2022년 1월 27일입니다. 자료상 말소기준권리로 표시된 국 압류는 2023년 4월 6일 접수됐습니다. 임차권등기는 2024년 1월 11일 접수됐으며, 임차인은 같은 날 배당요구를 했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미배당 위험

실제 임차인은 이현진 1명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안이 아니라, 임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인의 보증금 및 배당 여부를 기준으로 분석합니다.

현재 최저매각가 기준으로 추정한 임차인 배당액은 52,371,698원입니다. 보증금과 배당액의 차액인 116,428,302원은 현재 회차의 매수인 인수 추정액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 매수인의 총부담이 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다. 입찰가 하락에 따라 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가와 총부담은 다르다

현재 회차에서 최저매각가만 보면 53,739,000원이지만, 임차보증금 미배당 인수 추정액을 합산하면 170,167,302원입니다. 이는 감정가 164,000,000원보다 높습니다. 이 합계는 배당 추정에 따른 낙찰가와 미배당 인수액의 합이며, 취득세·등기비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

위 시나리오는 사건 자료에 제시된 회차별 매각가와 인수 추정액을 사용했습니다. 각 회차의 합계는 배당 추정 및 반올림에 따라 달라질 수 있으며, 실제 배당·인수액은 매각대금과 배당순위 확정 결과에 따라 변동할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 53,739,000원 가정)

현재 회차의 배당 추정은 집행비용을 먼저 차감하고 남은 금액을 임차인에게 배당하는 구조입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부, 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 확정 배당표와 원본 서류 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재로, 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근입니다. 주변은 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 가산디지털단지역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가 내용은 전반적인 대중교통 사정을 보통으로 평가합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 15층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022년 1월 27일 민간임대주택 등록이 접수되어 있습니다. 등기 기재상 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 언급되어 있으므로, 현재 등록 상태와 매수 후 적용되는 의무를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 호실의 임대수익·점유 상태·관리비·권리관계에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 이 사건은 실질취득 부담과 인수 지상권의 영향부터 검토해야 하며, 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 현재 회차의 임차보증금 미배당 인수 추정액은 116,428,302원입니다. 배당표와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조하고, 실제 배당에 따른 인수액을 확인하세요.
• 토지 지상권 2건 확인. 매각물건명세서에 기재된 3번 토지 을구 32번 및 4번 토지 을구 19번 지상권설정등기의 존속 내용, 범위, 이용 제한 및 매수 후 영향을 확인하세요. 이 부담은 임차보증금 인수와 별도로 검토해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건의 세목과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 배당순위가 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 유지 여부, 임대의무기간 및 임대료 관련 의무의 적용 여부를 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인하세요.
• 별도등기 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 있다고 기재되어 있으므로, 대상 토지 등기와 집합건물 등기 및 대지권 관련 내용을 함께 확인하세요.
• 관리비·점유·인도 확인. 실제 점유 상태, 미납 관리비 및 인도 절차를 확인하세요. 임차권등기와 배당요구가 있다는 사실만으로 현장 인도 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
• 입찰가 산정. 입찰가에 임차보증금 인수 추정액과 별도 지상권의 경제적 영향을 반영하세요. 취득세·등기비용·수선비 등 별도 비용도 확인한 뒤 총투입금 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다”와 “싸게 취득한다”는 다르다

서울남부지방법원 2025타경11836은 5회 유찰로 최저매각가가 53,739,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금은 168,800,000원이고, 현재 회차의 미배당 인수 추정액은 116,428,302원입니다. 매각가와 인수 추정액의 합계는 170,167,302원으로 감정가 164,000,000원보다 높습니다.

더욱이 매각물건명세서에는 토지 지상권설정등기 2건이 매수인 인수 대상으로 기재되어 있고, 국세·지방세 압류와 민간임대주택등기도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액과 별도 지상권까지 포함한 총부담입니다. 권리와 비용을 모두 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.