서울남부지방법원 2025타경11836. 가산디지털단지역 북서측 인근의 ‘지밸리하우스디어반’ 제5층 비523호, 대장상 용도가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 소유자 손재현 씨는 2022년 1월 27일 거래가 168,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 임차인 이현진 씨는 그보다 앞선 2022년 1월 14일 확정일자를 받은 뒤 2022년 1월 27일 전입신고와 점유를 시작했습니다.
말소기준은 2023년 4월 6일 강서세무서장 압류입니다. 임차인의 확정일자와 전입·점유가 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차보증금은 168,800,000원으로 현재 최저매각가보다 크며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제5층 제비523호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.01.27. 거래가 168,800,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 104,960,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 198,552,543원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 별도 인수권리 | 2번 토지 을구 32번 및 4번 토지 을구 19번 지상권등기 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 핵심 순서는 명확합니다. 임차인 이현진 씨의 확정일자 2022.01.14.와 전입·점유 2022.01.27.이 말소기준인 2023.04.06. 압류보다 빠릅니다. 2024년 1월 11일에는 보증금 168,800,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 이뤄졌습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현진 | 건물 전부 · 주거 | 2022.01.27. | 2022.01.14. | 168,800,000원 | 2024.01.11. | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
이현진 씨는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 168,800,000원은 중복 합산 문제가 없으며, 배당액이 부족하면 그 부족분을 매수인이 직접 부담하는 인수형 권리입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.70억
현재 회차의 최저매각가는 104,960,000원이지만, 예상 배당 후 임차보증금 66,109,440원이 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 104,960,000원 + 66,109,440원 = 171,069,440원입니다. 감정가보다 7,069,440원 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 104,960,000원 | 66,109,440원 | 171,069,440원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 83,968,000원 | 86,743,424원 | 170,711,424원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 67,174,400원 | 103,234,739원 | 170,409,139원 |
유찰이 진행돼 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어들고, 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 그만큼 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각 회차에서 약 170,000,000원~171,000,000원으로 유지됩니다. 보증금 168,800,000원보다 낙찰가가 낮은 대항력 인수형이므로, 최저가 하락을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,269,440원 |
| 1. 임차인 이현진 보증금 | 168,800,000원 | 102,690,560원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 198,552,543원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,269,440원을 제외한 102,690,560원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 66,109,440원은 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사의 청구액 198,552,543원은 배당되지 않는 계산입니다. 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주위는 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 가산디지털단지역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 대장상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설과 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 차량 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 최저가 104,960,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 171,069,440원을 기준으로 매입 타당성을 검토해야 합니다.
- 임차인 배당액 재계산. 당해세가 먼저 배당되면 현재 계산보다 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 지상권등기 원본 확인. 2번 토지 을구 32번과 4번 토지 을구 19번 지상권등기의 존속기간·범위·권리자를 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 있다고 기재돼 있으므로 토지별 등기사항을 모두 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소 여부와 임대의무 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 절차. 임차권등기와 보증금 인수 문제를 반영해 점유 상태와 인도 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 각 토지의 별도등기를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”가 아니라 “104.3% 실질취득”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 64%인 104,960,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 이현진 씨의 보증금 168,800,000원이 낙찰가보다 크고, 확정일자와 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 보증금 66,109,440원을 더하면 실질취득은 171,069,440원, 감정가의 104.3%입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.70억 수준에서 유지됩니다. 더구나 2번 토지와 4번 토지의 지상권등기까지 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형이며, 결론은 분명합니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격과 인수 권리는 무겁습니다.
