대전지방법원 2026타경20094. 논산시 내동 ‘논산제이파크’ 203동 11층 1102호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 신성수이며, 2014.07.15 소유권을 이전받을 때 거래가액은 172,500,000원이었습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2024.03.14 접수된 임태진의 가압류 200,000,000원이고, 2026.03.25 그 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
을구의 과거 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이번 경매에서 핵심은 복잡한 담보권 인수보다 임차인 확인과 입찰가격입니다. 실제 임차인은 1명으로 확인되며, 전입일은 2025.04.29로 말소기준일 2024.03.14보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 대항력 없음이며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 입찰 전 원본 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 내동 272-7 논산제이파크 203동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ |
| 소유자 | 신성수 (2014.07.15 소유권이전 · 거래가액 172,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 1,071,511,272원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.14 갑구 5번 가압류 · 임태진 · 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준권리는 2024.03.14 임태진의 가압류입니다. 이후 2025.04.29 전입한 임차인 신석주는 전입일이 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없고, 2026.03.25 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 국민은행 및 농업협동조합중앙회 근저당은 이미 등기부상 말소되어 현 경매의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신석주 | 2025.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 2.0% 높다
논산제이파크2단지 전용 84.98㎡의 최근 거래를 보면, 최신 거래는 2026년 8월 260,000,000원이고 최근 12개월 평균은 247,045,454원입니다. 현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.0%로 평균보다 높습니다. 반면 최신 거래 260,000,000원보다는 8,000,000원 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 +7.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 267,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 3 | 251,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 9 | 234,500,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 247,045,454원 |
전체 12건 평균은 245,625,000원이지만 가격 판단은 더 최근 구간인 최근 12개월 평균 247,045,454원과 최신 거래 260,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 신건 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 4,954,546원 높아, 현재 회차 자체에는 뚜렷한 할인 폭이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,328,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 임태진 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 임태진 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,672,000원 |
현재 회차 가정에서는 가압류 200,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 47,672,000원입니다. 갑구 6번 채권액은 미상이라 배당 계산에서 0원으로 반영되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 252,000,000원 | 200,000,000원 | 0원 | 47,672,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 2,022,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 41,777,920원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 공부 및 감정 이용상태상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 84.98㎡입니다.
- 단지 규모. 논산제이파크2단지는 466세대, 사용승인 시점은 2003.09.23입니다.
- 토지. 지목은 대, 제3종일반주거지역이며 토지면적은 22,607㎡, 공시지가는 326,500원/㎡입니다.
- 도로·지형. 평지의 부정형 토지, 소로한면 조건이며 중로2류·소로2류와 접합니다.
- 거래. 동일 면적 최근 거래 12건은 200,000,000원부터 280,000,000원까지 분포하고, 최신 거래는 260,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 신석주의 전입은 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 2.52억은 최근 12개월 평균 247,045,454원보다 높습니다. 최신 거래 2.60억 하나만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 변동성. 갑구 6번 채권액은 미상으로 현재 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인되므로 점유관계와 인도 시점을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 임차인 확인이 핵심
이 사건은 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 실제 임차인 신석주의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력 인수형은 아닙니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 점은 입찰 전 반드시 보완해야 합니다.
가격 면에서는 신건 최저가 252,000,000원이 최근 12개월 평균 247,045,454원의 102.0%입니다. 최근 추세가 +7.4%이고 최신 거래가 260,000,000원이기는 하지만, 현재 최저가는 최근 평균보다 높은 수준이므로 신건 자체에 뚜렷한 가격 할인은 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘권리상 큰 인수위험이 있느냐’보다 임차인 미확인 사항을 해소하고, 최근 실거래 범위 안에서 어느 가격까지 감수할지에 있습니다.
