대구지방법원 2022타경7037. 대구광역시 남구 대명동 보성청록타운 102동 1005호, 전용 120.84㎡ 아파트입니다. 감정가 357,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 249,900,000원입니다. 소유자는 김태진이며, 신청채권자인 북대구농업협동조합의 청구액은 210,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2007.04.04 설정된 북대구농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 최동근 명의 전세권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다. 임차인 조사상 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
가격 역시 별도로 살펴봐야 합니다. 전체 실거래 7건 평균은 256,151,428원이지만 최근 12개월로 표시된 집계 평균은 248,030,000원으로 낮습니다. 최저가 249,900,000원은 전체 평균보다 낮아 보여도 최근 집계 평균은 웃도는 가격입니다. 전체 평균만으로 할인 매력을 판단하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2022타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 큰골길 200, 102동 10층 1005호 (대명동, 보성청록타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 120.84㎡ · 14층 건물 중 10층 |
| 단지 | 보성청록타운 · 347세대 · 1998.12.12 준공 |
| 소유자 | 김태진 (단독소유) |
| 감정가 | 357,000,000원 |
| 최저매각가 | 249,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 북대구농업협동조합 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2007.04.04 북대구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 151,200,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 근저당권·전세권 소멸
기존 국민은행 근저당권과 교보생명보험 근저당권은 이미 말소되었습니다. 과거 가압류와 압류, 한국캐피탈 및 비엔케이캐피탈이 신청했던 경매개시결정 역시 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건은 2022.11.21 등기된 북대구농업협동조합의 임의경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다
보성청록타운 전용 120.84㎡의 실거래 내역입니다. 전체 7건 평균은 256,151,428원이며, 최근 12개월로 표시된 2건 평균은 248,030,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.02의 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 120.84㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 120.84㎡ | 2 | 246,060,000원 |
| 2024.12 | 120.84㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2024.11 | 120.84㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2023.12 | 120.84㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2023.07 | 120.84㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2023.05 | 120.84㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | 120.84㎡ | 7건 | 256,151,428원 |
| 최근 12개월 표기 평균 | 120.84㎡ | 2건 | 248,030,000원 |
전체 평균 256,151,428원과 비교하면 최저가 249,900,000원은 97.6%입니다. 그러나 전체 평균에는 2023~2024년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있습니다.
최근 12개월로 표시된 평균 248,030,000원과 비교하면 최저가는 100.8%로, 평균보다 1,870,000원 높습니다. 가장 최근 거래인 250,000,000원보다는 100,000원 낮지만 차이가 매우 작습니다. 여기에 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -4.4%로 나타나 가격 하락을 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
현재 최저가에 매각된다는 가정 아래 집행비용과 등기상 채권최고액을 기준으로 작성한 예상배당입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 우선권, 조세채권 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,298,600원 |
| 1. 북대구농업협동조합 · 을구 5번 근저당 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 2. 북대구농업협동조합 · 을구 7번 근저당 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 3. 북대구농업협동조합 · 을구 8번 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 제이티캐피탈 · 을구 9번 근저당 | 39,600,000원 | 35,601,400원 |
| 5. 최동근 · 을구 12번 근저당 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 최동근 · 을구 13번 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용 4,298,600원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 245,601,400원입니다. 채권최고액과 전세금 기준 채권 합계 299,600,000원에 대해 53,998,600원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 청구액은 210,000,000원입니다. 위 표는 등기별 채권최고액 기준의 추정 배당이므로 실제 채권액과 확정 배당액을 동일하게 보아서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 등기상 후순위 권리의 미배당액은 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
④ 회차별 가격과 배당 부족 위험
유찰에 따른 가격 변화는 채권자 배당액에 직접적인 영향을 주지만, 아래 회차 모두 매수인 예상 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 후순위 채권자의 미배당 증가와 매수인의 인수 부담은 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 249,900,000원 | 245,601,400원 | 53,998,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 127,919,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 179,663,315원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 남명초등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 14층 건물의 10층 1005호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 승강기·위생·급배수·화재탐지 및 소화설비, 도시가스와 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 약 12m, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제1종·제3종일반주거지역, 자연녹지지역 관련 사항과 중로2류 저촉 사항이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 남명초등학교 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 347세대 단지이며 동일 전용면적 거래 7건이 확인됩니다. 거래가격은 246,060,000원부터 270,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -4.4%인 점과 최근 집계 표본이 2건으로 적은 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 재산정. 전체 평균 256,151,428원만 보지 말고 최근 집계 평균 248,030,000원, 최신 거래 250,000,000원과 하락 추세 -4.4%를 함께 비교하세요. 최근 12개월 집계에 포함된 거래기간도 다시 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 조사. 확인된 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전세권자 최동근의 실제 점유 여부, 별도 임대차 유무, 전입세대와 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 미확인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 점유 문제가 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 전세권 소멸 확인. 2022.10.12 설정된 최동근의 전세권은 말소기준 이후의 권리로 매각 소멸 예정입니다. 전세금 5,000,000원은 현재 예상배당 0원이며 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 실제 점유 및 별도 임대차관계는 별도 검토 대상입니다.
- 집행정지 이력 점검. 2023.07.17과 2024.07.20 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 정지 해제·속행 여부, 매각기일 변경 및 현재 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
- 후순위 배당 부족. 현재 회차의 예상 미배당액은 53,998,600원입니다. 후순위 근저당권과 전세권의 소멸 여부 및 예상배당 계산을 법원 원본 서류와 대조하세요.
- 관리비·인도 비용. 실제 점유자와 미납 관리비, 인도 협의 필요 여부를 확인하고 낙찰대금 외 비용을 따로 검토해야 합니다.
- 서류 및 현장 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태, 최신 실거래 자료를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “감정가 대비 할인보다 최근 시세가 우선”
대구지방법원 2022타경7037 보성청록타운 1005호는 북대구농업협동조합의 2007년 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 전세권이 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가 249,900,000원은 최근 12개월로 표시된 평균 248,030,000원의 100.8%로, 최근 집계 시세보다 높습니다. 가장 최근 거래 250,000,000원과의 차이도 작고 거래 추세는 -4.4%로 하락하고 있습니다. 최근 평균의 집계기간에도 확인이 필요한 부분이 있습니다.
여기에 임대관계 미상과 과거 집행정지 통지 이력이 남아 있습니다. 따라서 등기상 권리 인수 0원이라는 장점과 별개로, 실제 점유관계·경매 진행상태·최근 시세를 확인할 필요가 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
