대구지방법원 2023타경10177. 대구 수성구 범어동 래미안 범어 101동 10층 1001호로, 전용면적은 126.0949㎡입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 내부는 방4·주방·거실·욕실2 등으로 되어 있습니다. 현재 소유자는 이수경이고, 2021.03.31. 대구칠성신용협동조합의 채권최고액 888,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 대구신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 883,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 782,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 815,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 112.9%이므로, 현 회차를 최근 실거래보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경10177 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 상록로 69, 101동 10층1001호 (범어동,래미안 범어) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 126.0949㎡ · 방4·주방·거실·욕실2 · 19층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 883,000,000원 / 883,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구칠성신용협동조합 / 886,752,278원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인 | 2008.06.26. |
| 단지 | 467세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.31. 설정된 대구칠성신용협동조합 근저당권 888,000,000원입니다. 같은 날 추가 설정된 120,000,000원 근저당, 2021.06.08. 60,000,000원 근저당, 2021.10.13. 상상인저축은행 108,000,000원 근저당, 2023.08.03. 대구신용보증재단 가압류 37,565,000원과 2023.11.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 883,000,000원은 최근 평균보다 높다
래미안수성의 최근 실거래 12건은 2026.01.~2026.07. 거래입니다. 최근 12개월 평균은 782,333,333원이고, 최저 거래는 596,000,000원, 최고 거래는 850,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 815,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.57㎡ | 8 | 815,000,000원 |
| 2026.07 | 125.94㎡ | 3 | 810,000,000원 |
| 2026.06 | 125.94㎡ | 7 | 800,000,000원 |
| 2026.04 | 134.57㎡ | 3 | 780,000,000원 |
| 2026.04 | 134.57㎡ | 7 | 810,000,000원 |
| 2026.03 | 134.57㎡ | 1 | 705,000,000원 |
| 2026.03 | 126.09㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 125.94㎡ | 4 | 815,000,000원 |
| 2026.02 | 126.09㎡ | 6 | 596,000,000원 |
| 2026.02 | 134.57㎡ | 23 | 820,000,000원 |
| 2026.01 | 134.57㎡ | 21 | 800,000,000원 |
| 2026.01 | 134.57㎡ | 8 | 787,000,000원 |
| 평균 | 126.0949㎡ | 12건 | 782,333,333원 |
현재 최저매각가 883,000,000원은 최근 12개월 평균 782,333,333원의 112.9%입니다. 최고 실거래 850,000,000원보다도 높고, 최신 거래 815,000,000원보다 역시 높습니다. 따라서 현 회차 가격을 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있는 구간으로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 883,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,230,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 대구칠성신용협동조합 | 888,000,000원 | 871,770,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 대구칠성신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 대구칠성신용협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 대구신용보증재단 | 37,565,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,213,565,000원, 예상 채권자 배당액은 871,770,000원, 미배당액은 341,795,000원입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 소재 대구동천초등학교 서측 인근이며, 주위는 래미안수성·범어태왕아너스·범어월드메르디앙 등 아파트단지와 부속상가, 근린생활시설, 업무용건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 도보 약 3-5분 거리에 시내버스정류장, 도보 약 9-10분 거리에 도시철도 2호선 범어역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 10층으로, 사용승인일은 2008.06.26.입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중심상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 4,411,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세 표본. 최근 12건 실거래는 596,000,000원에서 850,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 782,333,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현재 최저가 883,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.9%입니다. 현 회차를 시세 할인 구간으로 보지 않는 것이 핵심입니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유상태를 함께 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력 확인. 2023.12.21. 및 2025.05.21. 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.10.06. 매각기일의 최신 진행상태를 법원에서 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 341,795,000원이지만 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 명칭 대조. 2025. 6. 24. ‘래미안 수성’에서 ‘래미안 범어’로 명칭변경된 것으로 기재되어 있어 서류별 단지명 차이를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 신건
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2021.03.31. 대구칠성신용협동조합의 888,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 883,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 782,333,333원의 112.9%이며 최신 거래와 최고 거래보다도 높습니다. 따라서 현 시점의 핵심은 ‘권리가 얼마나 복잡한가’보다 현재 가격이 최근 시장 수준과 맞는가, 그리고 집행정지 통지 이력이 있는 절차가 현재 정상 진행 중인지 확인하는 데 있습니다.
