대구지방법원 2024타경2876. 경산시 진량읍 상림리 177-5의 토지와 지상 3층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이고, 사건 용도는 다가구주택 + 토지입니다. 현재 소유자는 형부미이며 2013.06.27 매매로 소유권을 취득했습니다. 2022.03.10 하나카드의 청구금액 21,855,033원 가압류가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
표면적인 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2022.08.19 국민은행 가압류 24,085,836원과 2024.03.26 국민은행의 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2013.06.27 설정됐던 이화정 명의 소유권이전청구권가등기도 2024.03.06 확정판결을 원인으로 이미 말소됐습니다. 문제는 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 주거 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 상림리 177-5 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 지상 3층 |
| 토지 | 231.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 형부미 (2013.06.27 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 274,831,610원 / 274,831,610원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사국민은행 |
| 청구액 | 28,639,375원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
등기상 핵심은 2022.03.10 하나카드 가압류입니다. 이후 국민은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김영익은 2021.12.30 전입했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사되어 있어, 경매로 후순위 등기가 지워진다고 해서 임차관계까지 자동으로 사라진다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영익 | 주거 | 2021.12.30 | 2021.12.30 | 미상 | 2024.05.20 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 |
김영익은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당절차에서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 전액 배당인지 일부 미배당인지 판단할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재는 감정가와 최저매각가가 모두 274,831,610원인 신건입니다. 그러나 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 274,831,610원을 곧바로 총 취득비용으로 볼 수 없습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가하지 않으며, 먼저 임차보증금과 예상배당액을 확인해 실질취득가를 확정하는 것이 우선입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 청구합계 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 274,831,610원 | 45,940,869원 | 45,940,869원 | 0원 | 224,243,098원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 219,865,288원 | 45,940,869원 | 45,940,869원 | 0원 | 170,046,305원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 175,892,230원 | 45,940,869원 | 45,940,869원 | 0원 | 126,688,870원 |
위 회차별 계산은 확인된 채권 기준입니다. 임차인 김영익의 보증금이 미상이라 임차인 배당과 미배당 잔액은 포함해 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,831,610원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,647,643원 |
| 임차인 · 김영익 | 미상 | 미상 |
| 갑구 9번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 21,855,033원 | 21,855,033원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 24,085,836원 | 24,085,836원 |
| 갑구 13번 강제경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,243,098원 |
224,243,098원은 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 확정 반영된 최종 잔여액이 아닙니다. 김영익의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순위별 금액과 매수인 인수 가능액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 경산시 진량읍 상림리 소재 “상림마을” 내에 위치하며, 부근은 단독주택과 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 스라브지붕 지상 3층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 231.0㎡, 지목은 대이며 평지·세로장방 형상입니다. 공시지가는 469,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영익 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금 총액을 알아야 예상배당과 미배당 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가만 보지 말고 김영익에게 배당되지 않고 남는 보증금이 있는지 확인해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산에는 임차보증금이 확정 반영되지 않았고 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 매각목록과 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.03.10 말소기준 가압류와 2021.12.30 임차인의 전입·확정일자, 2024.05.20 배당요구 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 ‘274,831,610원’에서 끝나지 않는다
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 판단을 좌우하는 것은 2021.12.30 전입·확정일자를 갖춘 김영익입니다. 말소기준인 2022.03.10 하나카드 가압류보다 먼저이고, 배당요구도 2024.05.20 완료했습니다. 그런데 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 274,831,610원을 실질취득가로 고정하거나, 계산표의 매수인 인수액 0원만 보고 권리위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금 → 예상배당 → 미배당 잔액의 순서로 확인한 뒤에야 실제 인수부담과 총 취득비용을 정할 수 있습니다. 이 사건은 등기말소 자체보다 선순위 임차인의 금액 확인이 입찰 전제조건인 물건입니다.
