대구지방법원 2024타경108033. 대구 동구 율하동에 있는 율하리버파크뷰 101동 3층 302호 아파트입니다. 전용면적은 150.9㎡이며, 감정가는 589,000,000원입니다. 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 412,300,000원으로 내려왔습니다.

동일 면적 최근 실거래 평균은 535,000,000원입니다. 최저가와 시세 사이에 차이가 있지만, 최근 시세가 과거보다 14.0% 하락했다는 점도 함께 봐야 합니다.

등기상 더 중요한 사실이 있습니다. 2022년 오에스비저축은행 근저당보다 먼저 설정된 2021년 청양신용협동조합 근저당이 살아 있고, 2024년 비트에프앤아이대부로 이전됐습니다. 이 선순위 권리를 빼고 작성된 배당계산은 다시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 다시 확인

을구 16번 근저당은 일반적인 경매 매각에서는 매각으로 소멸하는 담보권에 해당합니다. 따라서 먼저 설정됐다는 이유만으로 채권최고액 545,000,000원을 매수인이 그대로 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.

반면 배당에서는 선순위라는 사실이 중요합니다. 을구 16번을 제외하고 을구 18번부터 배당하는 계산은 권리 순서를 반영하지 못합니다. 선순위 실제 채권액을 확인하지 않은 상태에서 후순위 채권자 전액 배당이나 소유자 잔여금을 확정할 수 없습니다.

② 임차·점유 관계 — 미확인 위험 분리

등재된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

따라서 현재 확인되는 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 전혀 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 있지만 하락 추세

율하리버파크뷰 동일 면적대 실거래 내역입니다. 전체 거래 평균은 596,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.

전체 실거래 평균은 596,000,000원입니다. 그러나 2023년 740,000,000원, 2022년 695,000,000원과 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 수준을 판단할 때 전체 평균만 적용하면 할인폭이 과장될 수 있습니다.

특히 최신 거래는 본건과 같은 3층, 같은 전용 150.9㎡이며 거래가격은 495,000,000원입니다. 다른 층 거래보다 비교 대상의 유사성이 있지만, 개별 호수의 향과 내부 상태까지 동일하다고 볼 수는 없습니다.

현재 최저가 412,300,000원은 이 최신 거래가격보다 낮습니다. 다만 실제 취득비용, 점유 문제 및 추가 가격 하락 가능성을 감안하면 이 차액 전체가 투자이익을 의미하지는 않습니다.

④ 배당분석 — 선순위 근저당 반영 필요

매각가 412,300,000원을 가정한 기존 계산에서는 집행비용을 제외한 뒤 오에스비저축은행, 창안애, 비엔케이캐피탈에 배당하고 소유자에게도 잔여금이 돌아가는 것으로 계산되어 있습니다.

그러나 이 계산은 선순위인 을구 16번 근저당을 반영하지 않았습니다. 따라서 실제 배당 결과로 사용할 수 없습니다.

⑤ 조건부 배당 시뮬레이션 (매각가 412,300,000원 가정)

아래 표는 선순위 을구 16번의 실제 배당대상 채권액이 집행비용을 제외한 매각대금 이상이라는 조건에서 작성한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액과 배당 결과를 확정한 표는 아닙니다.

집행비용 6,523,000원은 추정치입니다. 선순위 실제 채권액이 배당 가능액 이상일 때의 예시이며, 실제 채권액이 적으면 후순위 배당과 잔여금이 달라집니다. 근질권자의 배당금 수령 관계, 세금 및 우선변제 항목은 확정되지 않았습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리 확인이 우선

유찰이 추가되면 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 선순위 근저당이 배당에 반영되지 않은 기존 회차별 배당 부족액은 그대로 적용할 수 없습니다.

낙찰가가 내려가더라도 일반적인 근저당의 미배당 채권이 자동으로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인 등 별도의 인수 권리가 확인되면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 율하동 대구율금초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 및 간선도로 접근성 등 전반적인 교통환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층, 지상 15층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지입니다. 남서측 약 20m 포장도로와 북서측 약 15m, 남동측 약 10m 보행자 전용도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 비행안전제6구역(전술) 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,896,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 없습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 442세대, 2010년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 실거래 평균이 과거 대비 14.0% 낮아졌습니다. 전용 150.9㎡의 개별 호수 매각가격과 매수 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.07.07 설정된 을구 16번 근저당이 2022.08.17 설정된 을구 18번보다 선순위라는 사실을 반영해 권리분석을 다시 확인하세요.
• 실제 선순위 채권액. 변경 채권최고액 545,000,000원과 실제 피담보채권 잔액을 구별하고, 배당요구 및 채권계산서 등을 확인하세요.
• 근저당 이전·근질권. 비트에프앤아이대부로의 근저당 이전과 제이비우리캐피탈·한국자산관리대부의 근질권 설정에 따른 배당금 수령 관계를 확인하세요.
• 집행정지 해소. 2025.04.18 집행정지통지서 발송 및 2025.04.23 도달 기록 이후의 절차 진행 상황과 2026.10.06 매각 실시 여부를 법원에서 확인하세요.
• 임차인·점유자. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대, 점유자 및 임대차계약을 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 발견되면 미배당 보증금 인수액을 재산정해야 합니다.
• 최근 시세. 전체 평균 596,000,000원보다 최근 평균 535,000,000원과 동일 층 최신 거래 495,000,000원을 중심으로 가격을 검토하세요. 최근 시세 하락 추세도 반영해야 합니다.
• 관리비·취득비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 취득세, 명도비용 등 실제 취득비용을 별도로 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 법원 사건 진행 내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격 할인보다 먼저 확인할 것이 있다”

대구 율하리버파크뷰 302호는 감정가 589,000,000원에서 최저가 412,300,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 535,000,000원 대비 77.1%로, 가격 차이가 있는 것은 사실입니다.

하지만 최근 시세가 과거 대비 14.0% 하락했으며, 전체 실거래 평균에는 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 과거 평균만 기준으로 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.

무엇보다 2021년 설정된 선순위 근저당이 기존 말소기준 판단과 배당계산에서 누락된 문제가 있습니다. 이 권리는 2024년 이전됐고 근질권도 설정됐습니다. 실제 채권액과 배당 순서를 확인하지 않으면 후순위 배당과 소유자 잔여금을 신뢰할 수 없습니다.

선순위 근저당의 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 임대관계가 미상인 만큼 인수액 0원도 최종 확정 전까지는 검증이 필요합니다. 집행정지 이력에 따른 매각 진행 여부 역시 확인해야 합니다.

결론적으로, 최근 시세 대비 할인폭은 확인되지만 권리분석의 정정과 집행절차 확인이 선행되어야 합니다. 선순위 채권액·점유관계·매각 진행 여부가 확인된 이후에야 현재 최저가의 실질적인 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.