대구지방법원 2025타경9849. 경상북도 칠곡군 석적읍 포남리 소재 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 3-가·9-다 제조업소, 7-나 소매점으로 이용되고 있고, 주변은 각종 공장과 전·답 등이 형성된 소규모 공장지대입니다. 소유자는 주식회사월드이며, 2018.02.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 516,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준권리 이후의 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·농협은행주식회사 가압류와 칠곡군·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기 말소 여부만으로 끝낼 수 없는 물건입니다. 월 사용료를 지급하는 업체가 실제 점유하고 있고, 국세·지방세 압류도 있어 점유권원과 당해세 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9849 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 포남리 1139-3 · 등기 건물 경상북도 칠곡군 석적읍 포남리 1145, 중지3길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 3-가·9-다 제조업소 · 7-나 소매점 |
| 소유자 | 주식회사월드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,860,219,640원 / 1,860,219,640원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 109,739,007원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수목은 토지에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2018.02.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이고, 토지 포남리 1145·1139-3·1147-1과 함께 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·사용관계 — ‘주식회사 남선’ 확인이 핵심
| 사용·점유자 | 사용료 | 등록 상태 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 남선 | 월 4,000,000원 | 세무서에 등록되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사에는 세무서에 등록되지 않은 주식회사 남선이라는 업체가 월 4,000,000원을 지급하고 사용하고 있다고 기재되어 있습니다. 감정평가의 임대관계도 미상입니다. 보증금, 사업자등록에 따른 대항요건, 점유 개시 시점, 확정일자 여부가 확인되지 않으므로 이 업체를 단순히 “인수 없음”으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
이 물건과 직접 비교할 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 1,860,219,640원 또는 최저매각가 1,860,219,640원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격의 메리트는 실거래 근거 없이 단정하지 않는 것이 맞습니다.
포남리 1139-3 토지는 지목 도로, 면적 36.0㎡, 공시지가 33,900원/㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 본건 일대는 소규모 공장지대로 평가되어 있으며, 건물 이용은 제조업소와 소매점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,860,219,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,002,196원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 738,000,000원 | 738,000,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,572,507원 | 201,572,507원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 농협은행주식회사 | 596,771,178원 | 383,644,937원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,052,343,685원, 예상배당은 1,839,217,444원, 미배당은 213,126,241원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
현재 회차의 미배당은 213,126,241원입니다. 1회 유찰 시 매각가 1,488,175,712원에서 미배당은 581,449,730원, 2회 유찰 시 매각가 1,190,540,569원에서 미배당은 876,108,522원으로 계산되어 있습니다. 각 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 칠곡군 석적읍 포남리 소재 반계교 남동측 인근이며, 각종 공장과 전·답 등으로 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 원활하고, 서측 인근에 버스승강장과 석적로가 있으며 서측 근거리에 67번국도가 통과합니다.
- 이용상태. 3-가·9-다는 제조업소, 7-나는 소매점으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 제조업소는 일반철골조 판넬지붕 단층, 소매점은 경량철골조 판넬지붕 단층이며 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 제외물. 지상 컨테이너·조립식 판넬건물 등은 타인 소유이고 이동·철거 가능하여 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구는 소재불명입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 남선의 점유권원. 월 4,000,000원을 지급하며 사용하는 업체의 계약형태·보증금·점유 개시 시점·대항요건을 확인하세요.
- 당해세 여부. 국세·지방세 압류의 세목과 법정기일을 확인해 실제 배당순서와 후순위 미배당을 다시 계산하세요.
- 매각 포함·제외물. 제시외 건물은 포함되지만 타인 소유 컨테이너·조립식 판넬건물 등은 제외됩니다. 현장과 목록을 대조하세요.
- 소재불명 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구의 실제 소재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가가 곧 시장가격이라고 전제하지 말고 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 소멸”과 “현장 인수위험”은 별개다
이 사건의 등기 구조 자체는 분명합니다. 2018.02.20 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현장에는 월 4,000,000원을 지급하며 사용하는 주식회사 남선이 있고, 임대관계·보증금·대항요건이 확인되지 않았습니다. 여기에 당해세 가능성과 매각 제외 시설, 소재불명 기계기구까지 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 1,860,219,640원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기부상 소멸 여부보다 점유권원·세금·매각범위·현장가치 확인입니다.
