대구지방법원 2026타경1051. 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 556-2 소재 물건으로, 사건상 용도는 기타 + 토지이며 토지는 공장용지 1,902㎡, 준공업지역·공업용 이용상황입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스앤에이치축산이고, 말소기준권리는 2023.09.05 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 2,280,000,000원 근저당입니다.
등기만 보면 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 주식회사 다원에프앤비가 A동 1층 406㎡를 2022.10.21부터 점유한 것으로 조사됐는데, 이 날짜는 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 확정적인 대항력·승계액으로 단정할 수는 없습니다. 현재로서는 대항력 가능·미상, 매수인 승계 가능성 존재로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1051 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 556-2 · 경상북도 칠곡군 약목면 복성19길 27 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 1,902㎡ · 준공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사에스앤에이치축산 |
| 감정가 / 최저가 | 2,693,634,000원 / 2,693,634,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,708,370,679원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 일괄매각 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 점유가 핵심
말소기준은 2023.09.05 농협은행주식회사 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 636,000,000원의 두 번째 근저당도 설정됐고, 이후 구미세무서장 압류, 칠곡군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.12.04에는 첫 번째 근저당 중 775,206,077원이 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 이는 첫 번째 근저당권 내부의 일부 이전으로, 2,280,000,000원에 별도 채권으로 중복 가산하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 점유일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다원에프앤비 | A동1층406㎡ | 2022.10.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 이 임차인의 점유일은 말소기준인 2023.09.05보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 확정적인 대항력 유무나 우선변제 순위, 낙찰 후 승계액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,693,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,336,340원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 636,000,000원 | 384,297,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 근저당 채권최고액 2,916,000,000원 가운데 2,664,297,660원이 배당되고 251,702,340원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유 임차인의 실제 승계위험은 추가 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,693,634,000원 | 2,664,297,660원 | 251,702,340원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,154,907,200원 | 2,130,958,128원 | 785,041,872원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,723,925,760원 | 1,704,286,502원 | 1,211,713,498원 |
신청채권액은 1,708,370,679원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 신청채권이 충족되는 계산이지만, 2회 유찰 시 채권자 배당액은 1,704,286,502원으로 신청채권액보다 작아집니다. 다만 이 회차별 숫자는 근저당 배당 시뮬레이션이고, 임차인의 보증금 승계 가능액은 포함해 확정한 값이 아닙니다.
⑤ 일괄매각·기계기구 체크
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 매각대상에 포함됩니다.
- 기계기구 확인. 포함 기계기구 중 일부는 소재불명이고 형식 등에 차이가 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 근저당 변경. 2023.09.11 두 근저당에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-308호·제2023-307호 관련 변경등기가 있습니다.
- 담보 범위. 첫 번째와 두 번째 근저당 모두 복성리 556-2 토지와 2동 건물의 공동담보가 기재돼 있습니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지. 면적 1,902㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로한면이고 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 형상·지형. 평지의 사다리형 토지입니다.
- 공시지가. 312,300원/㎡입니다.
- 가격비교. 동일·유사 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 주식회사 다원에프앤비의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실제 승계액과 실질취득가 계산이 가능합니다.
- 선순위 점유관계 재확인. 점유일 2022.10.21이 말소기준 2023.09.05보다 앞서므로 점유·신고 상태가 현재까지 유지되는지 확인이 필요합니다.
- 배당표를 인수 0원으로 오해하지 않기. 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 확인되지 않은 임차보증금까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
- 기계기구 실사. 일부 소재불명 및 형식 차이가 기재돼 있으므로 목록·현물·가동 여부를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 토지와 2동 건물의 공동담보 관계 및 일괄매각 범위를 원본 등기와 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 구미세무서와 칠곡군 압류가 존재하며, 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 인수액을 확정해야 하는 사건”
이 사건의 등기 구조 자체는 말소기준이 선명합니다. 2023.09.05 농협은행 근저당 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 권리분석의 승부처는 2022.10.21부터 점유한 주식회사 다원에프앤비입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원이라고 볼 수 없고, 따라서 실질취득가도 계산되지 않습니다.
여기에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 일괄매각 대상에 포함되고 일부 기계기구는 소재불명·형식 차이가 기재돼 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 2,693,634,000원이 시장 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 최저가보다 임차인 보증금 확인과 기계기구 실사가 먼저인 사건입니다.
