대구지방법원 2026타경1101. 경산시 진량읍 봉회리의 경산2차삼주봉황타운 202동 19층 1911호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 20층 건물 중 19층에 위치하며, 현재 최저매각가격은 70,000,000원입니다. 경매를 신청한 진량농업협동조합의 청구액은 50,245,397원이고, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 60,000,000원입니다.

등기부에는 오래된 담보권과 소유권 변동 이력이 남아 있지만, 종전 가등기와 다수 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현존 담보권의 핵심은 2012년 설정된 진량농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개이며, 미확인 임차관계와 조세 배당 여부를 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 국세 압류

권리분석의 기준은 2012.12.27 설정된 진량농업협동조합 근저당권입니다. 을구 9번에 채권최고액 60,000,000원으로 등기돼 있으며, 본 경매의 신청채권자 역시 진량농업협동조합입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

1998년 조춘희 명의의 소유권이전담보가등기는 2003년 이미 말소됐습니다. 한국주택은행·대동리스금융 등 종전 근저당권과 국민은행·제일은행 근저당권도 등기부상 말소 처리돼 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다.

소유권 변동에도 주의가 필요합니다. 2025년 상속에 따라 권석재와 권현교가 공유자로 등기됐습니다. 2026.01.02 강오식 앞으로 공유자 전원 지분이 이전됐으나, 2026.01.08 합의해제로 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 같은 시기 강오식을 채무자로 설정된 박신영의 채권최고액 25,000,000원 근저당권도 해지로 말소됐습니다. 따라서 말소된 강오식 소유권 및 박신영 근저당권을 현재의 소유권·인수 담보권으로 해석해서는 안 됩니다.

② 임대차·점유 — 신고 임차인 없음과 점유 확인은 다르다

임차인의 전입일, 확정일자, 보증금 및 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 제삼자의 대항력 유무를 단정하지 않습니다. 등기·예상배당 기준 인수액 0원은 확인된 권리에 대한 산정 결과이며, 미확인 점유자에게 발생할 수 있는 별도의 임대차 문제까지 모두 해소됐다는 보증은 아닙니다.

• 전입세대 확인. 실제 전입자와 점유자를 확인하고 소유자·임차인·기타 점유자를 구분해야 합니다.
• 임대차 확인. 임대차계약, 보증금, 전입일 및 확정일자를 확인한 뒤 대항력과 배당관계를 판단해야 합니다.
• 인도 가능성. 실제 점유자를 확인한 뒤 명도 협의 또는 필요한 인도 절차를 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 7,000만원이 시세는 아니다

현재 감정가는 70,000,000원이며, 유찰이 없어 최저매각가격도 동일합니다. 확인된 인수액을 반영한 최저가 기준 실질취득금액 역시 부대비용을 제외하면 70,000,000원입니다.

그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 하락하더라도 실제 거래가격과 비교하기 전에는 가격 메리트가 확보됐다고 볼 수 없습니다.

* 실질취득은 각 회차 최저가에 산정된 매수인 인수액을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가격, 취득세, 명도비 및 기타 부대비용은 반영하지 않았습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 진행 결과가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

매각가 70,000,000원 가정하에 집행비용 1,660,000원을 공제하고 근저당 채권최고액 60,000,000원을 전액 배당하면 소유자 잔여금은 8,340,000원으로 산정됩니다. 이는 채권최고액을 배당액으로 적용한 단순 추정입니다.

집행비용은 추정치입니다. 국세 압류 관련 체납세액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 8,340,000원은 확정 지급액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미배당과 인수액을 구분

* 채권자 배당 및 미배당은 근저당 채권최고액을 적용한 가정치입니다. 신청채권자 청구액과 실제 채권 잔액은 별도로 확인해야 하며, 국세 및 우선배당 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

유찰되면 매각대금이 줄어들면서 근저당권자의 배당 부족액이 증가하는 구조입니다. 그러나 이 부족액이 곧 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 각 회차의 산정 인수액은 모두 0원입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 채권을 매수인 인수액에 더하면 실질취득금액이 과대계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 소재 봉황초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린상가·학교·농경지 등으로 형성돼 있으며, 생활편의시설 접근성 등을 고려한 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 아파트단지 서측에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 19층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·천장지·일부 타일 등으로 마감됐으며 새시 이중창이 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 북측 하향 완경사지의 부정형 토지에 위치하며, 단지 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 봉황초등학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 학교·상가가 형성돼 있으나 실제 매매가격, 거래량 및 최근 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 환금성이 높다거나 낮다고 단정하지 않고 동일 단지 거래 이력을 추가 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확보. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하고 70,000,000원의 가격 경쟁력을 검토하세요.
• 등기 원본 확인. 2012.12.27 진량농업협동조합 근저당권이 말소기준인지, 종전 가등기 및 근저당권이 이미 말소됐는지, 이후 권리의 변동이 없는지 대조하세요.
• 국세 압류 확인. 권석재 지분에 대한 구미세무서장 압류와 관련해 체납액·법정기일·배당순위를 확인하세요.
• 임대차 및 점유 확인. 현장 방문, 전입세대 확인 및 매각물건명세서 대조를 통해 실제 점유자와 보증금 인수 가능성을 확인하세요.
• 소유권 이력 확인. 상속에 따른 공유지분 취득 이후 강오식 앞으로의 소유권이전과 합의해제, 박신영 근저당권의 말소 처리가 최종 등기와 일치하는지 확인하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부 및 실제 점유자와의 인도 조건을 확인하고 예상 비용을 별도로 반영하세요.
• 배당액 구분. 청구액 50,245,397원과 근저당 채권최고액 60,000,000원을 구분하여 실제 채권액과 배당 전망을 검토하세요.
• 매각조건 확인. 2026.10.06 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 입찰 위험 0”

경산2차삼주봉황타운 202동 1911호는 진량농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 종전 가등기와 담보권은 이미 말소됐고, 현재 확인되는 근저당권·국세 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 등기 및 예상배당에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 국세 압류에 따른 배당 변수가 남아 있고, 임대관계 및 실제 점유자가 확인되지 않았습니다. 무엇보다 최저가 70,000,000원을 비교할 만한 최신 실거래 시세가 확인되지 않아 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.

결론은 등기상 인수 구조는 단순하지만, 가격·점유·조세 확인이 선행돼야 하는 신건이라는 것입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실거래 대비 가격 경쟁력을 별도로 검증해야 하며, 확인되지 않은 임차관계를 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.