대구지방법원 2026타경1114. 효목동 우창아파트 나동 3층 305호입니다. 사건 분류는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 공부상 아파트로 등재되어 있으나 감정평가에서는 건축법령상 연립주택에 해당하는 것으로 판단했습니다. 말소기준은 2023.03.20 으뜸새마을금고 근저당권 81,600,000원이며, 이후의 디케이마린 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 김화식 1명입니다. 305호에 주거용으로 전입한 날짜는 2025.08.18로 말소기준일보다 약 2년 5개월 늦습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 근저당권자에게 대항할 수 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 참여 범위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1114 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 545 우창아파트 나동 3층305호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 공부상 아파트 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 305호 · 비교 면적 65.79㎡ |
| 단지 | 우창 · 28세대 · 1979.01.12 준공 |
| 소유자 | 김 명 제 · 2025.07.03 협의분할에 의한 상속, 2025.09.16 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 66,095,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
현재 권리분석의 기준점은 2023.03.20 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 81,600,000원이고 채무자는 박성희입니다. 이후 2026.02.02 주식회사 디케이마린의 27,265,902원 가압류와 2026.03.13 으뜸새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김화식 | 305호 · 주거 | 2025.08.18 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
전입일이 말소기준일 2023.03.20보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵지만, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 1.37억이 높다
우창 동일 비교면적 65.79㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2023.10 3층 145,000,000원, 2026.05 2층 87,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 116,000,000원이지만, 과거 145,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.79㎡ | 2층 | 87,000,000원 |
| 2023.10 | 65.79㎡ | 3층 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | 65.79㎡ | 2건 | 116,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 65.79㎡ | 1건 | 87,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 137,000,000원은 최근 12개월 평균 87,000,000원의 157.5%입니다. 전체 평균 116,000,000원과 비교해도 최저가는 118.1% 수준입니다. 무엇보다 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -40.0%로 내려와 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부가 아니라, 현재 관측되는 최신 시장 가격보다 50,000,000원 높은 신건 가격이라는 점을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 27,265,902원 | 27,265,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,416,098원 |
현재 회차 137,000,000원 가정에서는 제공된 배당모형상 채권자 청구액 108,865,902원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 25,416,098원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되면 실제 잔여는 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 137,000,000원 | 108,865,902원 | 0원 | 25,416,098원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 1,600,302원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 23,164,142원 | 0원 | 0원 |
권리 측면에서는 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 가격 109,600,000원도 최근 12개월 평균 87,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격 87,680,000원에 이르러서야 최신 거래 87,000,000원과 매우 가까운 수준이 됩니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 자체가 아니라 실제 최신 거래와의 간격을 회차마다 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 입지. 대구효목초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·시장·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 공부상 아파트이지만 건축법령상 연립주택에 해당하는 것으로 판단됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 305호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지는 1,239.0㎡, 평지의 가로장방형 주상용 건부지입니다. 공시지가는 1,818,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동측·남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 중로1류와 중로2류에도 접합니다.
- 환금성. 우창은 28세대이고 준공일은 1979.01.12입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2건이며, 최신 거래가격은 87,000,000원으로 이전 145,000,000원 대비 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 전체 평균 116,000,000원보다 최신 거래·최근12개월 평균 87,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 157.5%입니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래 추세가 -40.0%이므로, 과거 145,000,000원 거래만 근거로 현재 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 서류 확인. 김화식의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태가 감정평가의 표준적 상정과 다른지 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 아파트와 감정평가상 연립주택 판단이 함께 존재하므로 실제 건축물대장과 관련 공부의 용도 표시를 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 후순위 가압류, 임차인 전입일과 매각물건명세서를 최종 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건은 권리구조만 보면 단순합니다. 2023.03.20 근저당이 말소기준이고, 임차인 김화식의 전입은 2025.08.18로 후순위입니다. 제공된 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 회차의 실질취득액은 137,000,000원입니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 87,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -40.0%입니다. 즉 지금 회차는 최근 시세보다 저렴한 물건이 아니라 최근 시세보다 높은 물건입니다. 28세대 규모와 제한된 실거래 표본까지 감안하면 가격과 환금성 검토가 권리분석보다 중요합니다. 이 사건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, 각 회차의 실질취득액이 최신 거래 87,000,000원과 어느 정도 간격을 두고 있는지입니다.
