부산지방법원 2025타경401. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 4층 427호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사호암개발입니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 2022.01.28. 설정된 최정웅의 전세권 110,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.10.10. 고외자의 가압류이므로, 제공된 권리판정상 이 전세권은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
여기에 최정웅은 427호를 주거로 점유하고 2022.02.04. 전입한 것으로 조사됐으며, 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정됐습니다. 배당요구는 2025.03.05. 접수됐지만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 23,866,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 실질적으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경401 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층 427호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하2층 지상7층 건물 내 4층 427호 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 23,866,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 있고 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정웅 | 427호 | 주거 | 2022.02.04 | 2025.03.05 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
최정웅은 매각물건명세서·현황조사·문건접수에서 확인된 점유자이며, 전입일 2022.02.04.가 말소기준권리 2023.10.10.보다 앞서 대항력 있음으로 조사됐습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 실제 취득비용은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐어도 ‘싸다’고 말할 수 없는 이유
감정가는 142,000,000원, 현재 최저매각가는 23,866,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 후 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 16,706,199원, 7회 유찰 시 11,694,339원으로 내려갑니다.
하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 전세권 110,000,000원과 대항력 임차인의 보증금 미상 문제가 남아 있습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 임차보증금이 낙찰가를 초과하면 최저가가 더 내려가도 실질취득비용이 그만큼 내려간다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,588원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 최정웅 | 110,000,000원 | 23,036,412원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 총 채권 910,000,000원 중 23,036,412원만 배당되고 미배당은 886,963,588원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주원초등학교 북서측 인근. 대단위 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 개금역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층 지상7층 건물의 4층 427호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·스프링클러·화재탐지·화재경보·승강기·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 2022.01.28. 전세권 110,000,000원의 매각 후 존속·소멸 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 최정웅은 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실질취득비용 계산 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 최정웅이 전세권자·점유자·경매채권자로 겹칩니다. 실제 임대차와 전세권 설정 경위를 대조해야 합니다.
- 배당요구 효과 확인. 2025.03.05. 배당요구가 접수돼 있으므로 전세권 및 임차권의 배당·소멸 관계를 법원 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금 조건. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 142,000,000원에서 23,866,000원까지 내려온 상태이므로 가격만 보지 말고 권리·점유 위험이 반복 유찰과 연관됐는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “23,866,000원”보다 “110,000,000원”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 최저가만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 2022.01.28. 전세권 110,000,000원이 2023.10.10. 말소기준권리보다 앞서 있고, 권리판정상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 같은 최정웅은 2022.02.04. 전입한 대항력 있는 점유자로도 확인되지만 보증금은 미상입니다. 여기에 5회 유찰과 동일인 관계 의심까지 겹칩니다.
따라서 현재 최저가 23,866,000원을 실제 취득가격으로 보고 입찰해서는 안 됩니다. 선순위 전세권의 존속 여부와 대항력 임차보증금 규모가 확정되기 전에는 실질취득비용 자체가 확정되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 권리가 매수인에게 얼마만큼 남는지 확인하는 것입니다.
