대구지방법원 2026타경1128. 대구 수성구 범어동 424-10의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 216.5㎡, 지목은 대, 이용상황은 주거기타이며 건물은 세멘벽돌조 스라브즙 2층 단독주택으로 사용승인일은 1980.08.08.입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
등기상 핵심은 2012.01.06. 설정된 달구벌신용협동조합 근저당권입니다. 이를 말소기준으로 보면 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 처리되어 있고, 예상배당표도 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상이라고 되어 있으므로, 실제 점유자가 있다면 전입·점유시점과 보증금·확정일자 등은 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1128 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 424-10 · 동원로11길 56 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 216.5㎡ · 대 · 주거기타 · 완경사 · 정방형 · 소로각지 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 세멘벽돌조 스라브즙 2층 · 사용승인일 1980.08.08. |
| 소유자 | 김정열 |
| 감정가 / 최저가 | 912,986,600원 / 912,986,600원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 김정숙 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.01.06. 달구벌신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2013.10.07. 달구벌신용협동조합 근저당권 143,000,000원, 2019.01.02. 김정숙 근저당권 80,000,000원, 2024.12.30. 문순기 가압류 347,903,401원, 2026.03.19. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 신고 임차인은 없지만 ‘미상’ 확인 필요
별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자가 있다고 하더라도 보증금·전입·확정일자 자료 없이 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자가 확인된다면 대항력 여부는 말소기준일 2012.01.06.과 전입·점유시점을 대조해 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 912,986,600원으로 0회 유찰 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않아, 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 912,986,600원 | 0원 | 187,553,333원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 730,389,280원 | 0원 | 6,781,986원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 584,311,424원 | 137,835,091원 | 0원 |
1회 유찰 가정인 730,389,280원까지는 제공된 배당 시뮬레이션상 확인된 채권액 713,903,401원이 전액 배당되고 소유자에게 6,781,986원이 남습니다. 2회 유찰 가정 584,311,424원에서는 채권 미배당이 137,835,091원 발생합니다. 다만 이 미배당액은 배당채권자의 회수 부족액이지 매수인 인수액으로 계산된 것은 아니며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 912,986,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,529,866원 |
| 을구 3번 근저당권 · 달구벌신용협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 달구벌신용협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 김정숙 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 문순기 | 347,903,401원 | 347,903,401원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,553,333원 |
현재 회차 가정에서는 확인된 채권 713,903,401원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 187,553,333원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구동원초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·다가구주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 세멘벽돌조 스라브즙 2층, 사용승인일 1980.08.08., 외벽은 벽돌치장 및 몰탈위페인트 등, 내부는 벽지 및 타일 등 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등 주택 제반설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 216.5㎡, 제1종일반주거지역, 공시지가 1,574,000원/㎡, 완경사·정방형·소로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 절대보호구역·상대보호구역, 소로2류(폭 8m~10m) 관련 지정·저촉·접함 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장점유자, 전입세대, 확정일자 및 보증금 여부를 확인하세요.
- 말소기준 근저당 금액 대조. 2012.01.06. 최초 143,000,000원과 2012.05.22. 변경 78,000,000원의 현행 효력을 등기 원본에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황·감정평가서상 포함 범위를 대조하세요.
- 가격검증. 동일·유사 단독주택 및 토지의 최근 실거래 비교 없이 감정가 912,986,600원을 곧바로 시세로 받아들이지 마세요.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역과 교육환경 보호구역·비행안전제6구역 등 토지이용 제한의 실제 이용 영향을 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 관련 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 등기와 제공된 배당 계산만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 말소기준은 2012.01.06. 달구벌신용협동조합 근저당권이고, 이후 확인된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정요항표는 임대관계 미상이고, 말소기준 근저당권에는 변경등기 금액 확인 포인트가 있습니다.
무엇보다 신건 최저가 912,986,600원을 두고 ‘싸다’고 평가할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 확인 가능하지만 점유와 가격은 추가 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다. 1회 유찰 가정에서도 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 실제 입찰가격의 적정성은 별도의 시장가격 확인을 거쳐 판단해야 합니다.
