대구지방법원 2026타경1153. 대구 북구 연경동 ‘연경금성백조예미지숲속의아침’ 103동 2층 203호 아파트입니다. 말소기준권리는 2020.05.19. 농협은행주식회사의 채권최고액 316,800,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권 2건과 현대카드 주식회사·대구신용보증재단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유권은 2025.10.23. 상속을 원인으로 김영순·장나경·장보민·장영서·장희건에게 이전됐습니다. 조사된 임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장과 원문서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1153 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 연경동 943 연경금성백조예미지숲속의아침 103동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 101.9922㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 17층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2020.02.21 |
| 현재 소유자 | 김영순 11분의 3 · 장나경 11분의 2 · 장보민 11분의 2 · 장영서 11분의 2 · 장희건 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 418,866,672원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.05.19. 농협은행주식회사의 첫 번째 근저당권입니다. 같은 은행의 2020.12.11.·2022.10.31. 근저당권과 2025.10.30. 현대카드 주식회사 가압류, 2026.03.30. 임의경매개시결정, 2026.04.09. 대구신용보증재단 가압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
동일 면적 101.99㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 394,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 3건의 평균 375,666,666원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 중요합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -6.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 101.99㎡ | 4 | 347,000,000원 |
| 2026.04 | 101.99㎡ | 11 | 410,000,000원 |
| 2025.10 | 101.99㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 101.99㎡ | 6 | 387,000,000원 |
| 2024.11 | 101.99㎡ | 13 | 379,000,000원 |
| 2024.10 | 101.99㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2024.09 | 101.99㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2024.03 | 101.99㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2024.02 | 101.99㎡ | 15 | 415,000,000원 |
| 2024.01 | 101.99㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2024.01 | 101.99㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2024.01 | 101.99㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 375,666,666원 |
최저가 361,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.1%로 평균보다는 14,666,666원 낮습니다. 하지만 가장 최근인 2026.09 거래는 347,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다 14,000,000원 높습니다. 최근 추세도 -6.1%이므로 현재 가격을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 316,800,000원 | 316,800,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 81,600,000원 | 38,346,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,081,560원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 93,970,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 633,452,503원 중 예상배당은 355,146,000원으로, 미배당액은 278,306,503원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자 측 문제이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 361,000,000원 | 355,146,000원 | 278,306,503원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,800,000원 | 283,956,800원 | 349,495,703원 |
| 2회 유찰 · 64% | 231,040,000원 | 227,005,440원 | 406,447,063원 |
이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 신건 최저가는 최신 실거래보다 높지만, 1회 유찰 시 288,800,000원, 2회 유찰 시 231,040,000원으로 낮아집니다. 각 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구연경초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·동측 약 14미터, 북측 약 12미터, 남측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구이며 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.02.21이고, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 연경금성백조예미지숲속의아침은 711세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 2026.09 동일 면적 4층 거래가 347,000,000원으로 현재 최저가 361,000,000원보다 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -6.1%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 394,000,000원만 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당 구분. 예상 미배당액 278,306,503원은 후순위 채권의 배당 부족이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 흐름을 볼 사건
이 물건은 2020.05.19. 농협은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이라 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 반면 가격은 판단이 단순하지 않습니다. 최저가 361,000,000원은 최근 12개월 평균 375,666,666원보다 낮지만, 가장 최신 거래 347,000,000원보다 높고 최근 추세도 -6.1%입니다. 따라서 현재 신건은 평균 대비 할인만 볼 것이 아니라 최신 거래와 하락 흐름을 함께 확인해야 하는 구간입니다.
