대구지방법원 2026타경1166. 국채보상공원 북측 인근에 있는 29층 오피스텔 중 9층 917호입니다. 권리분석의 기준점은 2015.11.05 주식회사하나은행 근저당권 93,600,000원입니다. 이후 발생한 임차권등기, 경매개시결정, 하나카드 가압류는 모두 이 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
임차인 허희선은 임대차계약일 2024.06.30, 점유개시 2024.07.27, 주민등록 2024.07.29, 확정일자 2024.07.29이고 보증금은 20,000,000원입니다. 점유와 주민등록이 2015년 근저당 설정보다 훨씬 뒤이므로 선순위 근저당에 대항하여 매수인에게 보증금을 승계시키는 임차인은 아닙니다. 임차권등기도 2026.01.26에 이루어져 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동인동2가 51 국채보상공원화성파크드림시티 9층 917호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 29층 건물 중 9층 917호 |
| 소유자 | 김규순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 79,096,053원 |
| 말소기준 | 2015.11.05 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 93,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
갑구 1번 한국토지신탁 신탁등기는 이미 말소됐고, 2015.11.05 김규순 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정되었고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.12.18 하나카드 가압류 5,268,182원도 2026.01.16 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 권리 중 임차권등기와 2026.06.05 하나카드 가압류 13,769,438원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 0원
| 임차인 | 보증금 | 점유·주민등록 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허희선 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 점유 2024.07.27 주민등록 2024.07.29 | 2024.07.29 | 2026.01.26 | 매수인 대항력 없음 2015.11.05 근저당보다 후순위 | 확정일자 후순위 최우선변제 여부 별도 확인 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 93,600,000원 | 90,926,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,769,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재회차 매각대금 93,000,000원에서는 집행비용 2,074,000원을 제외한 90,926,000원이 선순위 하나은행 근저당 배당으로 잡혀 있습니다. 채권총액 대비 미배당은 16,443,438원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 93,000,000원 | 90,926,000원 | 16,443,438원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 74,400,000원 | 72,660,800원 | 34,708,638원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 49,320,798원 | 0원 |
유찰 여부가 바뀌어도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 달라지는 것은 채권자들이 회수하지 못하는 금액입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 79,096,053원보다 하나은행에 배정된 90,926,000원이 커 신청채권자는 충족되는 시나리오지만, 1회 유찰부터는 신청채권자 배당액도 72,660,800원으로 청구액에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철골철근콘크리트구조 29층 건물 중 9층 917호이며 사용승인일은 2015.09.21입니다.
- 입지. 대구광역시 중구 동인동2가 국채보상공원 북측 인근으로, 주변은 근린상가·공원·병원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스 승강장과 지하철역이 소재하며 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 남측 왕복 6차선 포장도로, 서측 폭 약 6미터 포장도로, 동측 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가 3,675,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 허희선의 임대차계약일 2024.06.30, 점유개시 2024.07.27, 주민등록·확정일자 2024.07.29와 임차권등기 2026.01.26을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금은 20,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 반영하지 않은 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자가 현재 누구인지, 열쇠·집기·잔존물 상태가 어떤지 현황을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 93,000,000원이 주변 오피스텔 거래 수준과 비교해 경쟁력이 있는지는 실제 거래자료를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 관리비·체납 확인. 집합건물 공용부분 관리비 등 실제 매수 후 부담 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “임차권이 있어도, 선순위는 아니다”
이 물건의 핵심은 임차권등기 자체가 있다는 사실보다 그 순위입니다. 말소기준인 하나은행 근저당은 2015.11.05이고, 허희선의 점유·주민등록·확정일자는 2024년, 임차권등기는 2026년입니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 실질취득액은 현재회차 기준 93,000,000원입니다.
반면 가격 판단은 권리분석과 분리해야 합니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 93,000,000원이고, 주변 거래와의 비교 없이 이 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리구조는 비교적 명확하고 인수액은 0원, 가격은 실거래 검증 후 판단하는 사건입니다.
