대구지방법원 2026타경100178. 본건은 대구광역시 동구 사복동 848-3의 토지와 철근콘크리트조 3층 건물로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설 및 다가구주택입니다. 소유자는 김용수·허향순이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 말소기준권리는 2015.03.23 설정된 반야월새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다.
이후 등기된 삼성카드주식회사·정일성·주식회사한국씨티은행·서울보증보험주식회사·임지아의 가압류와 경매개시결정, 석상원·박민규의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 특히 석상원은 2022.02.24, 박민규는 2022.09.14 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 301호 조기창·김정미는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100178 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 사복동 848-3 · 대구광역시 동구 메디밸리로8길 4-10 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 다가구주택 |
| 토지 | 251.3㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일자 2015.3.20. |
| 소유자 | 김용수 2분의 1 · 허향순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,032,570,400원 / 1,032,570,400원 (신건) |
| 청구액 | 510,095,530원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.03.23 근저당
반야월새마을금고 근저당권은 토지 사복동 848-3을 공동담보로 하는 채권최고액 650,000,000원의 권리이며, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 과거 고춘숙의 전세권 160,000,000원은 2019.01.16 말소됐고, 배효정의 전세권 130,000,000원도 2022.10.26 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 301호는 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경탁 | 1층 | 2020-12-23 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 조윤규 | 201호 | 2023-04-17 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 조기창·김정미 | 301호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 서수나 | 303호 | 2023-11-06 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 석상원 | 302호 북쪽 전부 약23㎡ | 2022-02-24 | 40,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022-02-08 · 배당요구 2026-02-13 |
| 박민규 | 202호 전부 약 48㎡ | 2022-09-14 | 90,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022-08-16 · 배당요구 2026-03-28 |
김경탁·조윤규·서수나의 전입일은 모두 2015.03.23 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없습니다. 석상원과 박민규 역시 전입·점유개시가 말소기준권리보다 뒤입니다. 그러나 조기창·김정미는 전입일이 미상이고 보증금도 확인되지 않았으므로 단순히 후순위 임차인으로 단정할 수 없습니다. 이 관계는 대항력 가능·미상으로 보고 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,032,570,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,725,704원 |
| 2. 근저당 · 반야월새마을금고 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 7,182,402원 | 7,182,402원 |
| 4. 가압류 · 정일성 | 6,472,700원 | 6,472,700원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 73,273,493원 | 73,273,493원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,287,260원 | 8,287,260원 |
| 7. 가압류 · 임지아 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,515,670원 | 18,515,670원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,538,196원 | 16,538,196원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 204,574,975원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 815,269,721원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 204,574,975원이 계산됩니다. 매수인 인수는 0원으로 산정됐습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 301호 미상 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 배당 부족이 먼저 변한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,032,570,400원 | 815,269,721원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 826,056,320원 | 815,269,721원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 660,845,056원 | 651,836,605원 | 163,433,116원 | 0원 |
배당모델상 1회 유찰까지는 채권자 총 청구액 815,269,721원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 163,433,116원의 미배당이 발생합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 후순위 일반채권의 미배당이 곧바로 매수인의 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 숙천초등학교 남서측 인근이며, 다가구주택·주상나지·주상복합부동산 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성과 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 및 다가구주택입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 251.3㎡, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가 1,401,000원/㎡입니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 토지 형상은 세로장방, 지형은 평지입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유관계. 조기창·김정미의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 전입세대열람과 매각물건명세서 원본을 우선 확인해야 합니다.
- 실제 가구 수. 일반건축물대장상 2층 2가구·3층 1가구이나 실제 2층과 3층은 각각 3가구로 조사됐습니다. 현장 호실 구성과 각 점유자를 대조해야 합니다.
- 임차권등기. 석상원 40,000,000원, 박민규 90,000,000원은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 가격 판단. 현재 회차 최저가는 1,032,570,400원입니다. 별도의 실거래 비교 없이 권리구조만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “임차관계 확정”은 별개다
이 사건의 등기상 기준선은 분명합니다. 2015.03.23 반야월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 확인된 임차권은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원을 제시합니다.
하지만 다가구주택은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 특히 301호 조기창·김정미는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 일반건축물대장상 가구 수와 실제 이용 상태가 다르므로, 이 사건은 “등기상 후순위가 많다”는 점보다 호실별 점유·전입·보증금 관계를 얼마나 정확히 확정하느냐가 권리분석의 핵심입니다.
