서울남부지방법원 2025타경11839. 구로동 비즈트위트레인보우 8층 810호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부 용도는 오피스텔입니다. 전용면적은 19.02㎡이며 2012년 6월 5일 사용승인된 지상 20층 건물에 있습니다. 이 물건의 핵심은 2024년 5월 3일 구로구 압류가 말소기준이고, 임차인 김다은의 전입·점유가 그보다 약 2년 빠른 2022년 4월 28일이라는 점입니다.

김다은은 건물 전부에 대해 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 확정일자는 2022년 4월 7일입니다. 배당요구도 했지만 최저매각가가 보증금보다 낮아 전액 변제가 불가능합니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 반환채무는 매수인이 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인

등기부에 남아 있는 압류와 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 말소됩니다. 그러나 등기가 말소된다는 것과 보증금 인수책임이 사라진다는 것은 다릅니다. 김다은의 전입·점유는 말소기준 압류보다 선행하므로 대항력이 있고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 부담합니다.

② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계 판정

확인된 실명 임차인은 김다은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 명세서에는 성명·보증금·전입일을 특정할 수 없는 주거 점유 기록도 존재합니다. 이 기록은 김다은과 동일한 임차관계를 가리키는지 별도의 점유자를 뜻하는지 확정할 수 없으므로, 현황조사와 전입세대확인서를 통해 추가 확인해야 합니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 배제해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

비즈트위트레인보우는 130호 규모로 2012년 6월 5일 사용승인됐습니다. 전용 19.02㎡ 및 인접 면적의 최근 거래 12건 전체 평균은 103,541,666원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 9건 평균 104,500,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 3.8% 상승했습니다.

최저가 87,680,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 83.9%입니다. 그러나 이 비교는 49,298,240원의 인수액을 빠뜨린 착시입니다. 실질취득액 136,978,240원은 최근 12개월 평균보다 32,478,240원 높고, 최신 거래보다 26,978,240원 높습니다. 최근 12건 중 최고 거래가 116,000,000원보다도 20,978,240원 높습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다

낙찰가가 87,680,000원에서 56,115,200원으로 낮아져도 실질취득액은 136,978,240원에서 136,410,074원으로 소폭만 변합니다. 배당 전 집행비용 때문에 정확히 135,000,000원과 일치하지는 않지만, 경제적 부담은 사실상 임차보증금 135,000,000원 수준에 고정됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 87,680,000원 가정)

임차인 김다은의 보증금 중 배당되지 않는 49,298,240원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 미래초등학교 남동측 인근으로 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 8층으로, 도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차설비가 설치된 것으로 조사됐습니다. 폐문부재로 내부와 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 도로·용도지역. 남측 왕복 4차선 도로와 동측 약 8미터 도로에 접하고, 일반상업지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 8,975,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전용 19.02㎡의 소형 오피스텔로 최근 거래는 존재하지만, 최근 12건이 90,000,000원부터 116,000,000원까지 분포해 개별 층·상태에 따른 가격 편차가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 재계산. 입찰가별 예상배당과 김다은의 미배당 보증금 잔액을 다시 계산하고, 낙찰가와 인수액을 합산한 총부담으로 판단해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 김다은의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령, 강제경매 집행권원과 청구금액 146,913,286원의 근거를 대조해야 합니다.
• 미상 점유 기록 확인. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서 원본을 통해 별도의 점유자나 미신고 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 명도 조건 확인. 대항력 임차인은 보증금 미회수 상태에서 인도를 거절할 수 있으므로, 잔금 지급 이후 즉시 인도받는 일반 명도 구조로 보아서는 안 됩니다.
• 내부·설비 점검. 폐문부재로 내부 상태와 개별난방·급배수·기계식 주차설비의 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당에 영향을 주거나 매수인이 부담할 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 최근 12개월 평균 104,500,000원과 최신 거래 110,000,000원을 비교해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 대항력 인수형”

이 물건은 감정가 137,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 87,680,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 시세보다 낮아 보이지만, 대항력 임차인 김다은의 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 미배당액은 49,298,240원이고, 총부담은 136,978,240원입니다.

이는 최근 12개월 실거래 평균의 131.1%이자 최신 거래의 124.5%입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득액은 약 1.36억 수준에 머뭅니다. 여기에 성명과 보증금이 확인되지 않은 점유 기록, 임차인과 신청채권자가 동일한 구조, 소형 오피스텔의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 대항력 인수형 사건입니다.