서울남부지방법원 2025타경11839. 비즈트위트레인보우 제8층 제810호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 관련 공부의 용도는 오피스텔로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 137,000,000원에서 4회 유찰돼 56,115,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 선순위 대항력 임차보증금을 먼저 봐야 합니다.
임차인 김다은은 임대차계약일 2022.04.06, 확정일자 2022.04.07, 전입·점유개시 2022.04.28이고 보증금은 135,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 구로구 압류일 2024.05.03보다 전입이 빠르므로 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 배당액 54,704,930원, 미배당 보증금 80,295,070원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11839 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제8층 제810호 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 19.02㎡ · 지상20층 중 8층 |
| 소유자 | 전충주 · 2022.05.10 소유권이전 · 거래가액 114,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 56,115,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 146,913,286원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
등기부상 과거 광남새마을금고 근저당, 한화손해보험주식회사 근저당, 삼성화재해상보험주식회사 근저당은 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 핵심 말소기준은 2024.05.03 구로구 압류입니다. 그런데 김다은의 전입·점유개시는 2022.04.28로 이보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 보증금 전액이 배당되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김다은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.28 / 2022.04.07 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 · 배당요구 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 시세와 비교해야 한다
최근 12개월 거래 9건의 평균은 104,388,888원이고, 최신 거래는 2026.09의 93,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 8.4% 수준의 상승 추세로 집계돼 있습니다. 하지만 현재 최저가 56,115,000원만 시세와 비교해서는 안 됩니다.
김다은의 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 매수인의 실질취득비용은 보증금 약 135,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 이는 최근 12개월 평균 104,388,888원뿐 아니라 최신 거래 93,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 19.61㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 2026.09 | 19.61㎡ | 15 | 99,000,000원 |
| 2026.06 | 19.02㎡ | 20 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 19.02㎡ | 10 | 102,500,000원 |
| 2026.05 | 19.61㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.61㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 2025.11 | 19.51㎡ | 19 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 19.02㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 104,388,888원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,410,070원 |
| 1. 임차인 김다은 보증금 | 135,000,000원 | 54,704,930원 |
| 2. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 김다은 | 146,913,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 135,000,000원 중 54,704,930원이 배당되고, 부족분 80,295,070원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 2.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미래초등학교 남동측 인근이며 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물의 8층이며 사용승인은 2012.06.05입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 현황 확인. 폐문부재로 내부 확인이 불가했고, 관련 공부상의 용도는 오피스텔입니다. 내부 설비의 정상 작동 여부도 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 8,975,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 도로에 접합니다.
- 거래 표본. 비즈트위트레인보우는 130세대이며 최근 거래 12건은 90,000,000원부터 116,000,000원 범위입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 56,115,000원에 낙찰받아도 예상 인수액 80,295,070원이 더해지는 대항력 임차인 인수형입니다.
- 실질취득 기준으로 비교. 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 135,000,000원 수준의 실질취득비용입니다.
- 임차권 원문 확인. 김다은의 전입 2022.04.28, 확정일자 2022.04.07, 보증금 135,000,000원과 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 별도 주거 기재는 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부와 설비 작동상태를 확인하지 못했습니다.
- 시세 대조. 최근 12개월 평균 104,388,888원과 최신 거래 93,000,000원을 기준으로 실질취득비용의 적정성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “135,000,000원 보증금”이 중요하다
이 사건은 감정가 137,000,000원에서 최저가 56,115,000원까지 내려왔지만, 가격이 싸진 만큼 매수인 부담도 함께 줄어드는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 김다은의 보증금이 135,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액만 80,295,070원입니다. 더 유찰되면 최저가는 낮아지지만 인수액은 오히려 증가합니다.
따라서 이 물건의 가격 판단은 56,115,000원이 아니라 실질취득 약 135,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균 104,388,888원과 최신 거래 93,000,000원을 모두 웃도는 수준이므로, 현 단계에서는 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다. 여기에 전입·보증금이 미상인 별도 주거 기재와 폐문부재에 따른 내부 확인 한계도 함께 점검해야 합니다.
