대구지방법원 2026타경100266. 대구 동구 각산동 1103-2 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 등기사항전부증명서상 다가구주택이고, 감정 이용상태는 1층 사무실·2층 다가구 3가구·3층 다가구 2가구입니다. 1층은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현재 사무실로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2015.10.26. 설정된 북안농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고 토지 각산동 1103-2와 공동담보입니다. 확인된 임차인의 전입일은 2015.11.03. 이후로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력으로 보증금을 매수인에게 승계시키는 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1103-2 · 대구광역시 동구 이노밸리로46길 3-6 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 269.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 3층 · 사용승인 2015.04.24 |
| 이용상태 | 1층 사무실 · 2층 실제 3가구 · 3층 실제 2가구 |
| 소유자 | 이명복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,017,416,840원 / 1,017,416,840원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북안농업협동조합 / 569,404,811원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
2015.05.08. 반야월새마을금고 근저당권 585,000,000원이 설정됐지만 2015.10.20. 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 이명복에게 소유권이 이전되고, 2015.10.26. 북안농업협동조합 근저당권 660,000,000원이 설정되면서 현재 경매의 말소기준권리가 됐습니다.
과거 최승창·박희라·박선아의 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 등기부에 확인되는 강민우의 주택임차권 100,000,000원과 김동준의 주택임차권 80,000,000원도 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.29. 북안농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 인수는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영식 | 1층 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김사용 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동결 | 301호 | 2015.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준희 | 미상 | 2022.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민우 | 2층 중 임차권등기 부분 | 2021.12.15 | 2021.11.16 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2층 중 205호 | 2020.11.06 | 2020.11.06 (1차) | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
여섯 명 모두 주민등록일이 말소기준권리인 2015.10.26.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있더라도, 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없고 매수인 보증금 승계액은 0원입니다. 강민우·김동준의 임차권등기도 말소기준 후순위입니다.
③ 가격 — 신건 최저가와 실질취득은 같다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,017,416,840원입니다. 매수인이 승계할 보증금이나 권리도 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액 역시 1,017,416,840원으로 계산됩니다.
다만 동일 물건군의 실거래 비교값이 제시되지 않았기 때문에 이 금액을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수는 없습니다. 현재 확인 가능한 것은 경매 회차별 최저매각가와 채권 미배당 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,017,416,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,574,168원 |
| 2. 근저당 · 북안농업협동조합 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 344,842,672원 |
현재 배당 시나리오 기준입니다. 소유자 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 ‘나불지’ 남동측 인근. 신서혁신도시 주변 도로변 상가지대와 후면의 단독·다가구·주상용 일반주택지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 269.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로한면. 공시지가 1,526,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공공주택지구·혁신도시개발예정지구·상대보호구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층으로 2015.04.24. 사용승인. 급·배수·위생설비와 다가구 각 호별 도시가스 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 현황 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐으나, 매각물건명세서 비고에는 2·3층 가구수의 공부·현황 차이와 확장형 발코니·옥탑 계단실, 원상회복비용 가능성이 함께 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.10.26. 북안농업협동조합 근저당권 660,000,000원이 기준이며, 선행 반야월새마을금고 근저당은 이미 말소된 상태인지 원본 등기부로 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 범위. 실제 임차인 6명의 현재 점유호수와 퇴거 여부를 현장에서 확인하고, 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자의 계약서를 대조하세요.
- 임차권등기. 강민우 100,000,000원·김동준 80,000,000원 임차권은 후순위이나, 배당 및 명도 진행 상태는 매각물건명세서와 배당요구 서류로 확인하세요.
- 가구수 현황. 2층 공부상 2가구·실제 3가구, 3층 공부상 1가구·실제 2가구로 조사됐습니다. 원상회복비용 가능성을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 1층 용도. 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 사무실입니다. 실제 사용 및 향후 이용계획과의 적합성을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재는 신건 최저가 1,017,416,840원이고 실질취득액도 같습니다. 실거래 비교 없이 저가 매수라고 판단하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 최종 배당관계를 원본으로 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리순위만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2015.10.26. 북안농업협동조합 근저당권을 기준으로 현재 확인된 임차인 6명의 전입과 임차권등기가 모두 후순위라 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 다가구주택은 아파트처럼 점유·명도가 단순하지 않습니다. 실제 이용은 1층 사무실, 2층 3가구, 3층 2가구이고 공부상 가구수와의 차이 및 원상회복비용 가능성이 기재돼 있습니다.
또한 현재는 유찰 없는 신건으로 최저가 1,017,416,840원 = 실질취득 1,017,416,840원입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 가격이 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘인수 0원’이라는 권리 안전성보다, 실제 점유·명도·용도 및 가구수 현황을 얼마만큼 정확히 확인하느냐에 있습니다.
