대구지방법원 2026타경100292. 대구 북구 읍내동 산호한양아파트 303동 14층 1405호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 114,000,000원인 신건이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 133,642,273원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 서미경으로, 2013.06.20. 거래가 127,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리관계는 단순한 무임차 아파트와 다릅니다. 말소기준은 2023.12.18. 대구신용보증재단의 가압류이고, 그보다 앞선 2020.08.18.에 주민등록을 마친 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 있습니다. 보증금 127,000,000원은 최저가보다 크므로 확약이 없었다면 낙찰가만으로 실제 취득비용을 판단해서는 안 되는 사건입니다. 다만 제출된 확약서가 해당 보증금 부족분에 관한 인수위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계와 확약의 의미

등기부상 과거 설정됐던 근저당권과 전세권은 이미 말소됐습니다. 현존하는 권리관계에서 중요한 것은 2023.12.18. 가압류를 말소기준으로 하는 소멸 구조와 그보다 먼저 성립한 임차관계입니다. 2024.08.29. 임차권등기 자체는 말소기준 이후에 접수됐지만, 임차권에 기재된 주민등록일과 점유개시일은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기일이 늦다는 이유만으로 선행 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

* 배당계산상 부족분은 신건 15,396,000원이며, 확약이 없을 때의 잠재적 인수액입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 해당 임차보증금에 대한 확약을 반영한 것입니다. 확약 대상 외의 별도 점유자나 권리가 확인될 경우에는 그 위험을 별도로 판단해야 합니다.

② 임차관계 — 보증기관 명의와 실제 임차인을 구분

확인된 보증금 관련 등기 및 신고는 한국토지주택공사 명의의 임차권등기입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 명의로 분류되어 있으므로, 이를 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인으로 집계되는 인원은 0명이며, 보증기관 명의의 임차권등기 1건을 별도로 분석합니다. 실제 현장 점유 상태까지 임차인이 없다고 확정하는 의미는 아닙니다.

임대차계약일은 2020.07.07.이며, 임차권등기는 2024.08.29. 접수됐습니다. 임차권등기 권리자는 한국토지주택공사이고, 확약서에는 서울보증보험 주식회사가 양도 전 권리자로 한국토지주택공사를 명시하고 있습니다. 이 둘의 보증금을 각각 독립된 임차보증금으로 더하면 중복 계산이 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 최저가 아래

산호한양아파트는 768세대이며, 준공일은 1993.12.30.입니다. 대상 물건과 면적이 일치하는 전용 59.82㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시점은 2025년 9월부터 2026년 7월까지입니다.

최근 12개월 실거래 평균은 109,166,666원입니다. 최저매각가 114,000,000원은 이 평균의 104.4%에 해당합니다. 최신 거래인 2026년 7월의 107,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다.

실거래 범위는 89,000,000원~145,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026년 3월의 145,000,000원 거래가 존재하지만, 이후 확인되는 5~7월 거래는 모두 89,000,000원~107,000,000원 구간에 있습니다. 따라서 과거 고가 거래 한 건을 근거로 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 거래별 층수와 개별 상태가 다르므로, 이 표본만으로 시장 전체의 하락률이나 대상 호수의 정확한 시가를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 계산을 그대로 반영한 추정치입니다. 집행비용 2,396,000원 및 보증금 배당 111,604,000원으로 매각대금 114,000,000원이 모두 배분됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 신청채권과 임차보증금 양도 관계는 중복 채권으로 단순 합산해 판단하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 늘어도 확약 적용 후 실질 인수는 0원*

대항력 있는 보증금이 매각대금으로 전액 변제되지 않는 구조에서는 매각가가 낮아질수록 계산상 부족액이 커집니다. 이 사건은 해당 부족분에 대한 확약이 있으므로 확약 전 계산상 인수액과 확약 후 실제 부담 판단을 구분해야 합니다.

* 위 실질취득금액은 각 회차 최저가에 확약 반영 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세, 명도비용, 관리비 등 별도 취득·보유비용은 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 예정 가격 변화를 비교하기 위한 것으로, 실제 유찰이나 해당 금액의 낙찰을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 읍내동 소재 구수산 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 피씨조 슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 303동 14층 1405호입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 부정형의 대체로 평탄한 공동주택용 토지입니다. 단지 북동측은 폭 약 20m, 북서측은 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 용도 및 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)이며 교육환경 보호구역 및 비행안전제3구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,754,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 768세대 단지로 동일 면적 실거래 표본은 확인되지만, 거래가격이 89,000,000원~145,000,000원으로 넓게 분포합니다. 경매 평균 유찰 5.0회와 매각률 16.67%를 고려하면 낙찰 후 재매각 가능성과 가격 변동에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.01.30.자 확약서에 배당 부족분에 대한 임차보증금반환청구권 포기, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시됐는지 확인합니다. 확약 당사자의 권리양도 관계와 효력도 함께 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 15번 한국토지주택공사 명의 임차권등기의 말소 동의가 실제 말소 절차로 연결되는지 확인합니다. 계산상 부족액 15,396,000원을 확약 없이 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 권리관계를 구분합니다. 동일한 보증금의 양도·승계 관계를 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
• 점유 및 명도 조사. 실제 점유자가 누구인지 현장을 확인합니다. 보증기관 명의의 권리등기와 실제 거주자의 존재는 별개의 문제입니다. 확약 대상 외 점유자가 확인되면 대항력과 인수위험을 추가로 분석합니다.
• 실질취득비용 확인. 확약이 유효하면 해당 보증금 인수액은 0원입니다. 확약의 효력이 인정되지 않거나 이행되지 않는 경우에는 계산상 부족분을 포함해 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 가격 상한 검토. 신건 114,000,000원은 최근 평균 109,166,666원과 최신 거래 107,000,000원을 모두 웃돕니다. 높은 과거 거래가격보다 최근 거래와 대상 호수의 층·상태를 우선 비교합니다.
• 유찰과 환금성 검토. 평균 유찰 5.0회 및 매각률 16.67%를 참고하되, 실제 유찰을 확정적으로 예상하지 않습니다. 유찰이 발생하면 새로운 최저매각가와 최근 실거래를 다시 비교합니다.
• 체납 및 배당 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 실제 배당요구 및 배당순위에 변동이 없는지 확인합니다. 예상배당은 집행비용과 우선변제 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 다시 확인합니다.

맺으며 — “확약으로 인수 0원, 그러나 신건 가격은 시세 이상”

이 사건의 핵심은 한국토지주택공사 명의의 127,000,000원 임차보증금입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 신건 배당표상 15,396,000원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서에서 부족분에 대한 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 유효하고 이행되는 전제에서 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*입니다.

권리위험이 해소된다는 사실만으로 가격이 유리해지는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득금액인 신건 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균 109,166,666원의 104.4%이며, 최신 거래 107,000,000원보다도 높습니다. 여기에 단지 평균 유찰 5.0회와 매각률 16.67%라는 통계가 겹칩니다. 현재 가격에 메리트가 있다고 판단하기 어렵고, 환금성 역시 보수적으로 검토해야 합니다.

따라서 이 물건은 확약의 유효성·말소 이행·현장 점유 확인을 우선하고, 가격은 향후 유찰 여부와 최신 실거래를 대조해 판단할 사건입니다. 확약이 적용되는 보증금의 인수위험은 해소되지만, 신건 가격의 불리함과 환금성 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.