대구지방법원 2026타경100381. 대구광역시 북구 검단동 838-65의 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,009㎡이고, 감정평가상 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로 사용승인일자는 2003.06.11.입니다. 현재 소유자는 주식회사삼명이엔지이고, 2024.07.01. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 2,232,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준권리 뒤에 붙은 권리들은 정리가 명확합니다. 2024.11.12. 하나은행 추가 근저당 60,000,000원과 2025년 이후의 황의백·신용보증기금·서울보증보험주식회사· 대구신용보증재단·하나카드 주식회사·김환수 가압류, 그리고 2026.02.11. 임의경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 전입자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100381 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 검단동 838-65 · 대구광역시 북구 검단로 151-5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 토지 | 공장용지 1,009㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 이용상태 공장 · 사용승인 2003.06.11. |
| 소유자 | 주식회사삼명이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 2,413,906,000원 / 2,413,906,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,016,136,232원 |
| 경매개시 채권자 | 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 전입 확인이 먼저
말소기준은 2024.07.01. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 한경임의 전입일은 2012.06.07.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 현재 자료만으로는 대항력과 우선변제 관계, 미배당 보증금, 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 임차 관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 월차임 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한경임 | 66㎡ | 2012.06.07 | 150,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
한경임은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 전입일은 2012.06.07.이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 권리의 실질 범위는 아직 열려 있습니다. 보증금이 확인되면 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 메리트는 판정 보류
현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 2,413,906,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 그러나 동일·유사 공장 및 토지의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 실제 인수금이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 최저가만 놓고 가격 메리트를 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,413,906,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,539,060원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,232,000,000원 | 2,232,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 23번 가압류 · 황의백 | 43,360,523원 | 43,360,523원 |
| 갑구 25번 가압류 · 신용보증기금 | 221,725,000원 | 52,006,417원 |
| 갑구 26번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 대구신용보증재단 | 108,240,000원 | 0원 |
| 갑구 28번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,997,240원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 김환수 | 36,273,910원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 채권 총액 2,755,596,673원 중 2,387,366,940원이 배당되고 368,229,733원의 미배당이 발생합니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 공장·토지 및 제시외 건물 체크
- 이용상태. 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중이며, 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 공장·판넬 20㎡ 무단증축이 기재되어 있으며 제시외 건물로 추정됩니다.
- 토지. 공장용지 1,009㎡, 공시지가 1,179,000원/㎡, 준공업지역이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 도로·형상. 평지의 가로장방형 토지로 소로각지에 해당합니다.
- 규제. 지방산업단지·가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)·상대보호구역·도시지역·준공업지역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 검단동의 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 각종 중소규모 공장과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 공장 건물에 급배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 환금성 판단. 공장과 토지가 함께 매각되는 물건으로, 현재 실거래 비교자료가 없어 시장가격과의 직접 비교는 보류해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 확인. 한경임의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당관계를 원본 서류에서 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 실제 인수액이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산해 취득비용을 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 공장·토지 실거래와 임대수익 자료를 별도로 확인하기 전에는 2,413,906,000원의 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
- 제시외·무단증축. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 범위, 공장 판넬 20㎡ 무단증축의 행정상 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 368,229,733원의 채권 미배당이 발생하며, 유찰 시 미배당액은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기부 후순위 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2024.07.01. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2012.06.07. 선순위 전입한 한경임의 보증금과 확정일자가 미상이라는 점 때문에 매수인이 실제로 부담할 금액은 아직 확정되지 않았습니다. 여기에 공장·토지 일괄매각, 제시외 건물, 20㎡ 무단증축, 시세 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 순서는 선순위 임차관계 확인 → 실제 인수액 산정 → 실질취득비용 계산 → 공장·토지 시세 비교입니다. 그 전에는 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
