대구지방법원 2026타경100405. 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 223 일원의 숙박시설과 토지가 대상입니다. 등기부 표시에는 남원리 223, 224-1 및 도로명주소 남원로 467이 기재되어 있고, 감정평가상 건물 이용상태는 숙박시설, 제시외 건물은 차양입니다. 토지면적은 1,362㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
권리구조의 중심은 2017.03.14 설정된 공산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,690,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.11.13 경북신용보증재단의 30,000,000원 가압류와 2026.02.19 공산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100405 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 223 · 도로명주소 경상북도 칠곡군 동명면 남원로 467 |
| 등기부 표시 | 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 223, 224-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 제시외 건물 차양 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 / 지상3층 · 제시외 건물은 파이프조 판넬지붕 1층 |
| 소유자 | 금주연 |
| 토지 | 1,362㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 2,615,922,320원 / 2,615,922,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 공산농업협동조합 / 1,514,419,936원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2017.03.14 공산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경북신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 회차별 배당 구조를 봐야 한다
현재 회차는 감정가의 100%인 2,615,922,320원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 2,615,922,320원입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 거래처럼 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,615,922,320원 | 1,720,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,092,737,856원 | 1,720,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,674,190,284원 | 1,655,048,381원 | 64,951,619원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 64,951,619원 발생하지만, 이 금액이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 권리 인수가 아니라 숙박시설·토지 자체의 가치와 현장 상태, 제시외 건물을 포함한 일괄매각 범위를 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,615,922,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 28,559,223원 |
| 1. 근저당 · 공산농업협동조합 | 1,690,000,000원 | 1,690,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 867,363,097원 |
현재 최저가 가정에서는 표시된 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 867,363,097원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 임차인은 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 새남창마을 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 주건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상3층이고 이용상태는 숙박시설입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 1,362㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·소로한면입니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지·생산관리지역에 접합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 제시외 건물 1-3은 남원리 223, 223-1번지 양지상에 걸쳐 소재하는 것으로 기재되어 있으므로 현장에서 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 비교 가능한 최근 실거래 지표가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 유리한지 바로 판정하기 어렵습니다.
- 숙박시설 현황. 감정평가상 이용상태와 실제 영업·사용 상태, 시설 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 경계. 등기부 표시와 제시외 건물 소재 지번을 함께 확인하고, 일괄매각 대상의 경계와 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2017.03.14 공산농업협동조합 근저당이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득 금액은 최저가와 같은 2,615,922,320원입니다.
다만 이 물건은 일반 주거가 아니라 숙박시설과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함됩니다. 또한 직접 비교할 최근 실거래 지표가 없어 감정가가 시장 대비 낮은지 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 매각 범위·현장 상태·가격 검증이 핵심인 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
