대구지방법원 2026타경100429. 대구광역시 동구 지저동 694-22, 통칭 ‘창신빌라’의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 113,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 황은아이며 2013.09.05 매매로 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 먼저 볼 것은 ‘얼마나 싸냐’가 아닙니다. 동일 물건의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 시세보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 반면 등기 흐름·점유·호수표시에는 실제 입찰 전에 반드시 맞춰 봐야 할 사항이 여러 개 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100429 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지저동 694-22 4층 401호 · 도로명 대구광역시 동구 방천로7길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 황은아 · 2013.09.05 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 54,221,984원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 호수 표시 | 공부상 4층 401호 · 현장조사 당시 501호로 표시 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다
권리 계산상 말소기준은 2025.07.03 삼성카드 주식회사 가압류 9,529,887원으로 제시되어 있고, 이후 신한카드 주식회사 가압류 5,170,223원, 주식회사 오케이저축은행 가압류 23,796,476원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인 목록은 없지만 ‘임대관계 미상’
확인된 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 확정일자를 확인하기 전에는 임차 관련 위험을 완전히 없다고 단정하기 어렵습니다.
③ 가격 — 신건 1.13억, 그러나 실거래 비교값은 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 113,000,000원입니다. 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래값이 제시되어 있지 않으므로 지금 단계에서 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 113,000,000원 | 0원 | 72,121,414원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 90,400,000원 | 0원 | 49,876,214원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,320,000원 | 0원 | 32,121,654원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,529,887원 | 9,529,887원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,170,223원 | 5,170,223원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 23,796,476원 | 23,796,476원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,121,414원 |
현재 배당 계산에서는 가압류 채권 합계 38,496,586원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 72,121,414원입니다.
⑤ 물건표시·현황 — 401호와 501호가 다르다
이 물건의 물리적 확인 포인트는 명확합니다. 공부에는 제4층 제401호로 되어 있으나, 현장조사 당시에는 501호로 표시되어 있었습니다. 매각물건명세서 비고에도 같은 내용이 기재되어 있습니다.
또한 대상 물건 북동측 부분에 판넬조 제시외 건물이 소재하며, 감정평가에서는 이를 감안해 평가했습니다. 호수 표시와 제시외 건물의 위치·사용관계·귀속관계를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구국제공항 남측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5~6미터, 남서측으로 폭 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,037,000원/㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 규제. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.07.14 근저당권과 2025.12.09 한국자산관리공사 이전 내역을 포함해 등기 원문에서 실제 선후관계를 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자·전입세대·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 호수 확인. 공부상 401호와 현장 501호 표시가 같은 목적물인지 현장·건축물대장·집합건물 도면으로 대조하세요.
- 제시외 건물. 북동측 판넬조 제시외 건물의 면적·소유·사용관계를 확인하세요.
- 신청채권 확인. 한국자산관리공사 청구액 54,221,984원과 현재 배당 계산상 0원 배당의 관계를 채권계산서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 신건 113,000,000원이 시세 대비 유리한지 주변 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 숫자보다 ‘일치 여부’를 먼저 확인할 물건
현재 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 2회 유찰 시나리오까지도 채권 미배당액이 0원입니다. 하지만 이 물건은 그 숫자만으로 권리가 깨끗하다고 단정하기 어렵습니다. 2015년 근저당권과 2025년 한국자산관리공사 이전 내역, 2025.07.03 가압류를 말소기준으로 잡은 계산 사이를 원본으로 맞춰 봐야 하고, 임대관계도 미상입니다.
여기에 공부상 401호와 현장 501호 표시 차이, 판넬조 제시외 건물까지 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 신건 1.13억 자체보다 등기·점유·호수·제시외 건물의 실제 상태가 서로 정확히 일치하는지 확인하는 것입니다. 실거래 비교값도 없는 만큼 가격 메리트 판단은 그 확인 이후에 해야 합니다.
