대구지방법원 2026타경100453. 대구광역시 북구 칠성동2가 대구오페라클래시아 5층 514호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이정희이며 2020.10.13 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 권리분석의 출발점은 2024.07.16 접수된 대구신용보증재단의 가압류 30,000,000원이지만, 임차인 금문정의 전입일은 그보다 앞선 2022.07.19입니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 지위가 있고, 보증금 95,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인 인수 대상이 됩니다.
특히 금문정은 2026.02.11 주택임차권등기를 마쳤고, 임차권등기에는 임차보증금 95,000,000원, 임대차계약일자 2022.07.18, 주민등록일자 2022.07.19, 점유개시일자 2022.08.08이 기재돼 있습니다. 확정일자는 없어 우선변제권은 확인되지 않습니다. 또한 금문정은 2026.03.05 강제경매개시결정의 채권자로도 등장하므로, 임차권과 신청채권의 관계 및 실제 배당·인수 범위는 입찰 전에 원문 서류로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 296-2 대구오페라클래시아 5층 514호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상21층 내 5층 514호 · 사용승인일 2020.7.29 |
| 소유자 | 이정희 · 2020.10.13 소유권이전 · 거래가액 138,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 99,525,588원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 대항력
말소기준권리는 2024.07.16 대구신용보증재단 가압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 인수책임이 사라지는 것은 같은 의미가 아닙니다. 금문정의 전입일은 2022.07.19로 말소기준권리보다 빠르며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 95,000,000원이 핵심
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 금문정 | 구분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.19 | 없음 | 95,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 인수 위험 |
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 인수 · 임차인 금문정 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 금문정 | 99,525,588원 | 62,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 129,525,588원, 총 배당액은 92,890,000원, 미배당액은 36,635,588원입니다. 임차인 금문정의 보증금 95,000,000원은 예상배당 0원으로 계산돼 있으며, 매수인 인수액은 95,000,000원으로 제시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 지상21층 내 5층 514호입니다.
- 입지. 대구역 북측 인근에 위치하고 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 3,252,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 금문정의 임대차계약일 2022.07.18, 전입일 2022.07.19, 점유개시일 2022.08.08 및 보증금 95,000,000원을 등기부·현황조사·매각물건명세서와 대조하세요.
- 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당 예상액과 실제 인수액을 별도로 계산해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차권자 금문정과 강제경매 채권자 금문정의 청구 관계가 같은 채권인지 별개 채권인지 관련 서류를 확인하세요.
- 유찰가격 착시 경계. 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원이지만 대항력 임차보증금이 존재하므로 최저가만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 기록과 실제 배당요구·채권원인을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수권리가 먼저다”
이 사건은 신건이고 감정가와 최저매각가가 모두 95,000,000원이지만, 가격표 하나만으로 판단할 물건이 아닙니다. 임차인 금문정은 말소기준권리보다 빠른 2022.07.19 전입을 갖고 있고, 보증금은 95,000,000원입니다. 확정일자는 없으며, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 예상배당에서도 임차보증금 배당은 0원, 매수인 인수액은 95,000,000원으로 제시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “보증금이 실제로 얼마 남아 인수되느냐”입니다. 더구나 임차권자 금문정이 강제경매 채권자로도 등장하므로 임대차와 신청채권의 관계를 확인하기 전에는 단순한 저가 오피스텔 경매로 볼 수 없습니다. 유찰이 진행되더라도 대항력 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 최저가 자체가 아니라 인수 미배당을 포함한 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.
