대구지방법원 2026타경100466. 칠곡군 석적읍 중리 ‘3공단부영아파트’ 110동 703호로, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김영순·김정호이며 각 지분은 2분의 1입니다. 2018.03.23. 농협은행주식회사의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 우리카드·현대캐피탈·농협은행 가압류와 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 전입관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이며, 따라서 신건 기준 실질취득액은 최저가와 같은 76,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100466 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 110동 7층 703호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 석적읍 북중리3길 70 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.93㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건 중 7층 |
| 소유자 | 김영순 2분의 1 · 김정호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 46,871,871원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.03.23. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 우리카드 가압류 19,717,339원, 현대캐피탈 가압류 15,543,428원, 농협은행 가압류 20,451,050원, 임의경매개시결정과 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022년 노순자 가압류와 2025년 삼성카드 가압류는 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다
동일 단지 ‘부영’의 전용 59.93㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 65,291,666원, 최신 2026.09 거래는 65,000,000원입니다. 반면 이 경매의 실질취득액은 인수액이 없어 최저가와 같은 76,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 5 | 71,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 5 | 71,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 2 | 61,500,000원 |
| 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 65,291,666원 |
최근 거래 범위는 55,000,000원~71,000,000원이고, 신건 최저가 76,000,000원은 이 범위의 최고 거래가보다도 높습니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 116.4%입니다. 따라서 신건 상태에서 이 물건을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 19,717,339원 | 14,232,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 15,543,428원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 20,451,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 115,711,817원 중 예상배당은 74,232,000원, 미배당액은 41,479,817원입니다. 집행비용은 1,768,000원이며, 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미3공단 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공장·아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건 중 7층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측 약 25미터, 남동측 약 20미터, 북동측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(칠곡 중리지구)·도시개발구역(중리지구)이며, 공시지가는 697,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 부영 단지는 2,635세대, 사용승인 관련 준공일은 2000.05.15로 제시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 실거래에 둘 것. 현재 76,000,000원은 최근 12개월 평균 65,291,666원의 116.4%입니다. 최저가라는 이유만으로 할인 가격으로 보지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 데이터상 1회 유찰 시 60,800,000원, 2회 유찰 시 48,640,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·배당 변수 확인. 국 압류가 있으며 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 관리비·원본 확인. 관리비 체납 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해도 가격은 별개
이 물건의 권리구조는 2018.03.23. 농협은행 근저당을 기준으로 정리됩니다. 확인된 임차인은 없고, 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 완전히 다릅니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 76,000,000원은 최근 12개월 평균 65,291,666원의 116.4%이고, 최신 거래 65,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 최고가 역시 71,000,000원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.3회라는 점까지 감안하면, 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 신건 가격이 실제 시장가격보다 높은 상태라는 데 있습니다.
