대구지방법원 2026타경100504. 대구 동구 신평동의 다세대주택 1층 101호로, 감정평가상 이용상태도 다세대주택입니다. 현 소유자는 노병훈이며 2025년 2월 20일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2016년 5월 31일 설정된 국민은행 근저당권 72,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2026년 신한카드 가압류는 2026년 9월 이미 해제돼 말소됐습니다.
등기와 배당 계산만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 신건 매각가 77,000,000원 가정 시 집행비용 1,786,000원과 국민은행 근저당 72,000,000원이 배당되고 소유자에게 3,214,000원이 남는 구조이며, 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100504 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신평동 771-14 1층101호 · 도로명 대구광역시 동구 신평로 64-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.83㎡ · 4층 건물 중 1층 101호 · 다세대주택 이용중 |
| 통칭 | 대웅빌라 105동 |
| 소유자 | 노병훈 · 2025.02.20 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 29,861,575원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.31 국민은행 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
확인된 임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 여부를 따로 계산할 대상은 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, “임차인이 절대 없다”는 의미로 받아들이기보다는 현황조사·전입세대·실점유 확인을 입찰 전 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 거래 시점은 오래됐다
동일 면적 59.83㎡로 확인되는 실거래는 2건입니다. 2022년 3월 135,000,000원, 2022년 6월 143,000,000원으로 평균 139,000,000원입니다. 신건 최저가 77,000,000원은 이 평균의 55.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 59.83㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2022.03 | 59.83㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 평균 | 59.83㎡ | 2건 | 139,000,000원 |
표면적으로는 최저가와 과거 거래값의 차이가 큽니다. 그러나 두 거래 모두 2022년으로, 매각기일 2026.10.06과는 시차가 큽니다. 따라서 55.4%라는 수치 자체는 분명한 비교 지표지만, 이것만으로 현재 시장가격의 55.4%에 살 수 있다고 해석하는 것은 곤란합니다. 최근 현장 시세와 실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,214,000원 |
현재 회차 77,000,000원에서는 국민은행 근저당 채권최고액 72,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 77,000,000원 | 72,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 11,908,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 24,007,040원 | 0원 |
1회 또는 2회 유찰되면 국민은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 즉 채권자가 덜 받는 것과 낙찰자가 그 부족분을 승계하는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.
- 주변환경. 용호초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·동측·서측으로 폭 약 4∼5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 324.0㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제4구역(전술)·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 소음 관련. 군용비행장 소음대책구역 제2종구역으로 기재돼 있습니다.
- 규모·노후도. 대웅빌라105동은 8세대이며 사용승인 기준 1994.04.18입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입·점유관계를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.05.31 국민은행 근저당권이 기준권리인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 실거래 시차 주의. 비교 가능한 거래는 2022년 2건입니다. 2026년 현재 호가·실거래·매물 체류기간을 별도로 점검하세요.
- 1층 특성 확인. 비교 거래도 1층이지만, 채광·사생활·습기·방범·소음 등 개별 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 군용비행장 소음. 소음대책구역 제2종구역 기재가 실제 거주성과 매도성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 등 매수인 부담 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단 포인트는 ‘점유와 현재 시세’
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다. 가격만 보면 77,000,000원은 동일 면적 과거 실거래 평균 139,000,000원의 55.4%로 큰 차이가 납니다. 그러나 비교 거래가 2022년이고 임대관계도 미상인 만큼, 이 수치만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 현재 점유관계와 2026년 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
