대구지방법원 2026타경100543. 대구 수성구 범어동 22-4의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 5층으로, 실제 이용은 1층 계단실·창고, 2층부터 5층까지 다가구주택으로 조사됐습니다. 토지는 100.2㎡의 대지이고 일반상업지역·방화지구에 속합니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2017.09.29 동대구농업협동조합 근저당 360,000,000원입니다. 이후 웰컴저축은행 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 최수영의 전세권 70,000,000원과 대구신용보증재단 가압류 19,550,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 근저당권은 2026.05.15 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 22-4 · 동대구로73길 28-9 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 |
| 건물 이용 | 1층 계단실·창고 · 2층 다가구주택 · 3층 다가구주택 · 4층 다가구주택 · 5층 다가구주택 |
| 토지 | 대 100.2㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김남희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,081,582,200원 / 1,081,582,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대구농업협동조합 / 324,562,831원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2017.09.29 설정된 동대구농업협동조합 근저당입니다. 2025.08.28 웰컴저축은행 주식회사 가압류와 2026.03.04 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.05.15에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당의 순위 자체가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유관계인이 확인됩니다. 기재된 전입일은 모두 2017.09.29 말소기준권리보다 뒤로 판정돼 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 우선변제·최우선변제에 따른 실제 배당 영향을 입찰 전 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이병용 | 601호 | 2020.10.30 | 2026.05.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.05.08 |
| 김남희 | 501호 | 2017.09.29 | — | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이종희 | 301호 | 2024.05.08 | — | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조정현 | 201호 | 2024.08.23 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.09.08 |
| 권민지 | 302호 | 2024.06.03 | — | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.04.29 |
| INIGO SHANNON | — | 2025.03.05 | — | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,081,582,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 13,215,822원 |
| 2. 근저당 · 동대구농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 43,234,132원 | 43,234,132원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 665,132,246원 |
현재 회차에서는 채권총액 403,234,132원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여 665,132,246원은 당해세·임차인 최우선변제에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동천초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독·다가구주택 등 주택지대와 법원유관업종 사무실·일반음식점·소매점 등이 형성된 후면상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 5층이며, 외벽은 화강석 및 스톤코트, 창호는 하이샷시 이중창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 100.2㎡, 공시지가 2,262,000원/㎡, 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 1층·2층·5층의 사무소 부분은 실제로 1층 창고, 2층 및 5층 다가구주택으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 점유관계인들의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 계약관계와 보증금을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 김남희 점유관계 확인. 등기부상 소유자·채무자와 501호 점유관계인 이름이 동일하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서와 현황을 대조해 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 현황과 표시 확인. 1층·2층·5층 일부의 공부상 표현과 실제 이용상태가 다르게 조사된 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 감정가와 최저가가 같은 신건이므로, 주변 거래·임대수익 등을 별도로 확인한 뒤 응찰가격을 정해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원과 임차 확인은 별개”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2017.09.29 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유관계인들도 자료상 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 다가구주택은 각 점유자의 보증금과 배당관계를 함께 봐야 합니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않은 점유관계인이 여러 명이고, 예상배당에서도 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 핵심은 “등기상 인수 위험”보다는 각 임차관계와 보증금의 실제 내용 확인입니다. 가격 역시 주변 시세와의 직접 비교 없이 감정가만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
