대구지방법원 2026타경100729. 대구광역시 북구 칠성동2가 성광우방타운 108동 506호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 186,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리관계의 중심은 2013.01.14 설정된 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 104,400,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 대구은행과 제이엠씨대부의 근저당권이 추가 설정되었지만, 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝낼 수는 없습니다. 등기상 소유자는 윤석현이며, 소유자의 주소 변경 내역이 확인됩니다. 감정평가서에도 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 거주자가 없다는 사실은 다릅니다. 현장 점유자와 전입·임대차 관계를 확인하기 전까지 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 127 성광우방타운 제108동 제5층 제506호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 호암로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9㎡형 · 20층 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 |
| 사용승인일 | 1996.01.10 |
| 단지 규모 | 성광우방타운 · 1,010세대 |
| 소유자 | 윤석현 (2001.08.30 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 에프디제이비2512유동화전문 유한회사 |
| 신청채권 청구액 | 146,430,718원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2013.01.14 · 을구 11번 · 대구은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 점유는 별도 확인
특히 소유자 윤석현의 주소 변경 내역이 있으므로 소유자 본인이 현재 점유 중이라고 단정할 수 없습니다. 실제 거주자, 전입 시점, 보증금, 확정일자를 확인해야 대항력 및 매수인 인수 여부를 최종 판단할 수 있습니다.
인수 추정 0원은 현재 확인된 권리관계에 근거한 조건부 판단이며, 미확인 임차인이 발견되면 실질취득액과 위험도는 달라질 수 있습니다.과거 2025.04.07에는 제이엠씨대부가 신청한 임의경매개시결정이 있었으나 해당 등기는 2025.12.23 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2026.03.26 개시된 2026타경100729 사건입니다. 과거 경매개시결정과 현재 사건을 혼동해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 최신 거래보다는 높다
성광우방타운은 1,010세대 아파트 단지이며, 비교 대상은 전용 59.9㎡ 동일 평형 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 190,041,666원입니다. 최저매각가 186,000,000원은 이 평균의 97.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.9㎡ | 8 | 181,500,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 19 | 206,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 13 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 15 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 15 | 182,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 14 | 174,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 11 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 190,041,666원 |
실거래 범위는 173,000,000원~230,000,000원으로 넓습니다. 특히 2026.05 거래 중 230,000,000원의 고가 거래가 포함되어 있어 평균만으로 현재 시세를 판단하면 가격 수준을 높게 볼 가능성이 있습니다.
반면 가장 최근 거래는 2026.09의 181,500,000원이며, 같은 달 다른 거래는 177,000,000원입니다. 두 거래 모두 신건 최저가 186,000,000원보다 낮습니다. 2026.07에는 동일 평형·동일 5층 거래가 190,000,000원에 이루어진 사례도 있습니다. 다만 동·향·내부 상태 차이는 별도로 검토해야 합니다.
평균 대비 할인 폭은 크지 않으며, 최근 거래가 평균보다 낮은 가격에서 형성된 점을 고려해야 합니다. 다만 일부 최근 거래만으로 단지 전체가 하락 추세라고 확정할 수는 없습니다.
따라서 평균 대비 소폭 할인이라는 이유만으로 신건 가격에 높은 가점을 부여하기 어렵습니다.현재 최저가 186,000,000원에서 유찰될 경우의 계산상 최저가는 1회 유찰 시 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원입니다. 이는 회차별 가격 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 3,404,000원, 근저당권자들에게 배당되는 금액은 총 182,596,000원입니다. 채권최고액 기준 채권 합계는 206,250,000원으로, 23,654,000원의 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,404,000원 |
| 1. 을구 11번 · 대구은행 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 2. 을구 12번 · 대구은행 | 12,600,000원 | 12,600,000원 |
| 3. 을구 13번 · 대구은행 | 61,250,000원 | 61,250,000원 |
| 4. 을구 14번 · 제이엠씨대부 | 15,000,000원 | 4,346,000원 |
| 5. 을구 15번 · 제이엠씨대부 | 13,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 206,250,000원 | 182,596,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 채권 잔액, 채권양도 및 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자 에프디제이비2512유동화전문 유한회사와 기존 근저당권의 채권 승계 관계도 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
현재 등기상 인수 추정액은 0원입니다. 다만 실제 임차관계가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이 발견되면 보증금의 미배당 부분이 별도 인수 위험으로 이어질 수 있습니다.
④ 회차별 자금·배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 23,654,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 60,333,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 89,676,560원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니므로, 확인된 권리관계만을 전제로 한 회차별 인수 추정액은 모두 0원입니다.
실제 대항력 있는 임차인이 확인되는 경우에는 계산 구조가 달라집니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 실질취득액은 낙찰가와 인수액을 합한 금액으로 판단해야 합니다. 이때 낙찰가만 낮아졌다고 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현 단계에서는 임차관계가 미확정이므로 이러한 인수액을 임의로 산정하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가 대구오페라하우스 남측에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 후면 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 도로, 동측으로 폭 약 10~20m 도로, 서측 및 남측으로 폭 약 6~8m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 1996.01.10 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 승강기, 도시가스, 개별난방, 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 절대보호구역 및 상대보호구역에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 포함되어 있습니다. 공시지가는 2,280,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 1,010세대 단지이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격은 173,000,000원부터 230,000,000원까지 편차가 큽니다. 개별 호수의 층·향·수리 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이며 소유자의 주소 변경 이력이 있습니다. 현장 방문과 현황조사 원본 대조를 통해 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지 확인해야 합니다.
- 대항력 검토. 임차인이 확인되면 전입 시점, 점유 개시, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
- 최신 실거래 우선. 신건 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 190,041,666원보다 낮지만, 최신 거래 181,500,000원보다 높습니다. 평균 대비 할인율만으로 응찰가격을 정하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 계산. 현재 인수 추정액은 0원이지만 임차관계 확인 전의 조건부 수치입니다. 인수 보증금이 발견되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 실질취득액을 계산하고 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 채권 승계 관계. 신청채권자는 에프디제이비2512유동화전문 유한회사입니다. 등기부상 기존 근저당권자와의 채권양도·승계 관계, 배당요구 내역 및 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 186,000,000원과 1회 유찰 시 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원을 비교하되 실제 일정과 최저가를 법원 공고로 재확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분도 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 예정 ≠ 모든 위험 해소”
이 물건의 말소기준은 2013년 대구은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 확인된 등기상 매수인 인수 추정액도 0원입니다.
하지만 임대관계 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인도 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 소유자의 주소 변경 이력까지 고려하면 점유자와 임대차 관계를 확인하는 과정이 우선입니다.
가격 역시 신중하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 190,041,666원의 97.9%이지만, 최신 거래 181,500,000원보다 높습니다. 평균 대비 소폭 할인만으로 충분한 가격 경쟁력이 있다고 판단하기 어렵습니다.
신건에서의 판단 기준은 명확합니다. 점유·임차관계 확인, 채권 승계 관계 확인, 최신 거래를 반영한 가격 검토가 선행되어야 합니다. 유찰되더라도 확인되지 않은 보증금이 있다면 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액으로 가격을 다시 판단해야 합니다.
