창원지방법원 2024타경112793. 김해시 어방동 1065-19의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건으로, 감정평가상 현재 자동차정비학원으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 330.0㎡, 일반공업지역이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 3층입니다. 감정가 1,239,372,600원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 444,189,000원, 감정가의 36% 수준입니다.
가격이 크게 내려왔지만 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 매각에는 토지·건물뿐 아니라 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구, 제시외 건물, 제시외 기계및기구가 포함됩니다. BodyLiner 전자동3D차체계측시스템과 painting Booth, Sanding Booth의 현상·관리상태는 전반적으로 보통이나 가동 여부는 불분명합니다. 따라서 실제 활용가치는 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경112793 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 1065-19 · 김해대로2553번길 22-11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 자동차정비학원 |
| 토지 | 공장용지 330.0㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 3층 |
| 소유자 | 김희만 |
| 감정가 / 최저가 | 1,239,372,600원 / 444,189,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 36% |
| 청구액 | 1,139,299,878원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.02. 을구 22번 경남은행 근저당권, 채권최고액 1,166,000,000원입니다. 이후 김종배 근저당, 윤대범·진영농업협동조합·신용보증기금· 알피코드제일차 유한회사·현대캐피탈·수협은행의 가압류, 경매개시결정, 국·김해시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 국제기술학원(주),곽수현 | 전부 · 학원 | 2024.07.16. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
국제기술학원(주),곽수현이 건물 전부를 학원으로 점유하고 있고 전입일은 2024.07.16.입니다. 말소기준일 2023.03.02.보다 늦으므로 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요하지만, 현재 배당 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,841,890원 |
| 을구 22번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,166,000,000원 | 437,347,110원 |
| 을구 23번 근저당 · 김종배 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 윤대범 | 22,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 진영농업협동조합 | 8,061,781원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 462,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 알피코드제일차 유한회사 | 57,561,686원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 69,583,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 수협은행 | 10,125,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,925,332,220원 중 예상 배당은 437,347,110원, 미배당은 1,487,985,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 가격 — 감정가 36%지만 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 444,189,000원으로 감정가 1,239,372,600원의 36%입니다. 5회 유찰 시 355,351,200원, 6회 유찰 시 284,280,960원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
⑤ 물건 구성 — 일괄매각·기계기구 포함
- 일괄매각. 토지와 건물, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구가 함께 매각됩니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물과 제시외 기계및기구(2-4~2-9)가 포함됩니다.
- 기계 상태. BodyLiner 전자동3D차체계측시스템 및 painting Booth, Sanding Booth의 현상 및 관리상태는 전반적으로 보통입니다.
- 가동 여부. 포함 기계·기구의 실제 가동 여부는 불분명합니다.
- 점유. 국제기술학원(주),곽수현이 전부를 학원으로 점유하고 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 어방동 소재 김해자동차운전학원 북서측 인근이며, 주변은 각종 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 자동차정비학원으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 330.0㎡, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 931,400원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·일반공업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 3층으로 기본적인 위생설비 및 2층 부분 냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기계·기구 실사. 일괄매각에 포함되는 BodyLiner 전자동3D차체계측시스템, painting Booth, Sanding Booth의 실제 가동 가능 여부를 확인하세요.
- 임차 조건 확인. 국제기술학원(주),곽수현의 보증금·확정일자·실제 계약관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 현재 건물 전부가 학원으로 점유되고 있으므로 인도 과정과 시설 이전 문제를 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 동일 용도 거래 자료가 없어 감정가 대비 36%만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·제시외 기계및기구와 공장저당법상 기계 목록을 감정평가서 원본과 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 국·김해시 압류가 등기되어 있으므로 당해세와 실제 배당순위를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체가 단순하지 않다
권리 구조만 보면 말소기준인 2023.03.02. 경남은행 근저당 이후 권리는 모두 소멸하고, 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 주거용 경매가 아닙니다. 자동차정비학원으로 이용되는 기타 + 토지 물건이고, 제시외 건물과 여러 기계·기구가 일괄매각되며 일부 설비의 가동 여부가 불분명합니다. 여기에 이미 4회 유찰됐고 동일 용도의 실거래 시세 자료도 없어, 감정가 대비 36%라는 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격·활용·설비 실사가 승부처인 사건입니다.
