대구지방법원 2026타경100756. 대구 북구 관음동 칠곡동화타운 107동 2층 205호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 비교 면적은 59.9037㎡입니다. 현재 소유자는 전수원이며 2014.10.20 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 152,000,000원이었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.07.20 현대캐피탈주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 135,600,000원입니다.
그 뒤 2022.07.25 주식회사리드코프 근저당권 19,500,000원, 2022.10.11 삼성카드 주식회사 가압류 7,566,087원, 2022.12.21 서민금융진흥원 가압류 10,503,355원, 2026.04.01 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 관음동 1383-1 칠곡동화타운 107동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 비교면적 59.9037㎡ · 12층 건 중 2층 |
| 소유자 | 전수원 (2014.10.20 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 118,959,800원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 핵심은 2021.07.20 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 주식회사리드코프 근저당권과 삼성카드 주식회사·서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 103.5%
칠곡동화타운은 768세대이고 2000.08.02 사용승인된 단지입니다. 비교 대상 면적은 59.9㎡~59.96㎡이며 최근 12개월 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 130,416,666원, 최신 2026.09 거래가는 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.96㎡ | 7 | 128,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 12 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 8 | 129,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 9 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 130,416,666원 |
거래 범위는 115,000,000원~149,000,000원입니다. 특히 같은 2층 거래도 2026.06에 143,000,000원, 2026.05에 137,000,000원이 확인됩니다. 다만 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 130,416,666원의 103.5%이고, 최신 거래 128,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 135,600,000원 | 132,310,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사리드코프 | 19,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,566,087원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,503,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 173,169,442원, 예상 배당액은 132,310,000원, 미배당은 40,859,442원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 40,859,442원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 67,481,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 88,724,642원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 내려가더라도 이 사건은 임차보증금 승계가 없어 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 회차가 내려갈수록 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 118,959,800원이 충족되는 시나리오로 제시돼 있지만, 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 관음중학교 남동측 인근. 대단위 아파트단지, 단독주택지대, 각 급 학교, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 대단위 주거단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 북측 약 15m, 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구기타에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,446,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 768세대 단지이며 최근 비교면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 범위는 115,000,000원~149,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격과 최근 시세를 분리해 볼 것. 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 130,416,666원의 103.5%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 거래가는 128,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 같은 2층 거래도 함께 확인. 2026.06 143,000,000원, 2026.05 137,000,000원 거래가 있어 개별 상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 채권 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 말 것. 채권 미배당액이 존재해도 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 임차인. 확인된 임차인은 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신건 프리미엄이 없다
이 사건의 장점은 권리관계가 명확하다는 점입니다. 2021.07.20 현대캐피탈주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 실질취득액 135,000,000원은 최근 12개월 평균 130,416,666원보다 높고, 최신 거래 128,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 사실과 현재 가격이 매력적이라는 판단은 분리해야 합니다. 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 실거래 대비 가격 수준입니다.
