대구지방법원 2026타경101398. 대구 동구 신천동의 신천청아람 104동 1505호, 전용 74.4222㎡ 아파트입니다. 지하 2층·지상 19층 건물의 15층에 위치하며, 최상호 소유의 부동산입니다. 최상호는 2015년 5월 8일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 172,889,970원입니다.

2017년 6월 29일 대구건축사신용협동조합이 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 이진식의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 국민은행 근저당권들과 우리은행 근저당권, 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기상 잔존 권리의 순서만 보면 구조는 비교적 단순합니다.

반면 가격은 별개입니다. 현재 최저매각가가 감정가와 같은 326,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균은 312,000,000원입니다. 전체 거래 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 가격 추세를 함께 살펴야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

이 사건은 소유자의 근저당권자가 직접 신청한 임의경매가 아니라, 이진식이 신청한 강제경매입니다. 신청채권자의 청구액은 122,975,992원이며, 그보다 앞서는 대구건축사신용협동조합의 근저당권이 존재합니다. 따라서 매각대금 배당에서는 선순위 근저당권이 먼저 반영되어 신청채권자에게 미배당이 발생하는 구조입니다.

다만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다릅니다. 이 사건의 배당 추정상 채권 미회수액이 발생하더라도, 그것만으로 낙찰자가 해당 미회수 채무를 승계하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 별도의 존속 권리와 임대차 관계를 기준으로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 4.5% 비싸다

신천청아람 동일 면적대인 전용 74.42㎡의 실거래를 비교했습니다. 전체 12건 평균은 313,416,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 6건 평균인 312,000,000원과 2026년 9월 최신 거래가 315,000,000원을 우선 적용합니다.

동일 면적 거래 범위는 297,000,000원~325,000,000원입니다. 최고 거래가격도 현재 최저매각가인 326,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래별 층과 개별 호수의 상태가 다르므로, 평균과 최고·최저가격만으로 대상 호수의 정확한 시장가치를 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다는 가정하에, 집행비용을 차감한 뒤 말소기준 근저당권과 신청채권자에게 배당하는 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액과 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 등 별도 우선배당 사항과 실제 채권 확정액에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 본 표는 매각가 326,000,000원을 전제로 한 예상배당이며 확정 배당표가 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권자 미배당은 커진다

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 매각가격 변동에 따른 배당과 매수인 인수 추정을 비교하면 다음과 같습니다. 이후 회차 가격과 배당액은 가정값이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 신천동 소재 신천초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 주택 및 관련 소규모 상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 경량철골경사지붕의 지하 2층·지상 19층 건물 중 15층 1505호입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 본건 토지는 전방위에 걸쳐 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 시장 거래. 490세대 단지로 동일 면적 거래가 확인되지만, 최근 실거래가격은 297,000,000원~325,000,000원으로 차이가 있습니다. 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 환금성. 최근 12개월 실거래 6건이 확인되며 가격 추세는 -0.9%입니다. 거래가 존재한다는 사실과 원하는 가격에 빠르게 매각할 수 있다는 것은 다르므로, 출구가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 평균 313,416,666원보다 최근 12개월 평균 312,000,000원과 최신 거래 315,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 신건 최저가 326,000,000원은 두 기준 모두 웃돕니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -0.9%를 반영하여 과거 고가 거래만으로 입찰가격을 정하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 임대차계약, 전입 여부를 확인하고 대항력 및 명도 관련 위험을 검토해야 합니다.
• 근저당권 말소 확인. 2017.06.29 설정된 대구건축사신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당권은 이미 말소된 상태인지 최신 등기부를 다시 대조해야 합니다.
• 배당 부족액 구별. 신청채권자에게 30,339,992원의 미배당이 발생하는 추정이지만, 이를 매수인 인수금으로 더해서는 안 됩니다. 실제 존속 권리는 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 신건 326,000,000원, 1회 유찰 가정 260,800,000원, 2회 유찰 가정 208,640,000원을 최근 거래가격과 비교하고 실제 법원 매각조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비와 취득 관련 비용, 명도 비용이 발생할 수 있으므로 실제 부담 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 신건 가격은 보수적으로

대구 신천청아람 1505호는 2017년 대구건축사신용협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 강제경매 물건입니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이고, 과거의 다른 근저당권과 압류·가압류는 이미 말소되었습니다. 신고 임차인 0명, 매수인 인수 추정 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다.

그러나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하지 않고 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수는 없습니다. 신건 매각가 가정에서 발생하는 신청채권자의 미배당 30,339,992원은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

가격 측면에서는 최저가 326,000,000원이 최근 12개월 평균 312,000,000원의 104.5%에 달합니다. 최신 거래 315,000,000원보다도 높고, 최근 가격 추세는 -0.9%입니다. 현재 최저가에 가격상 이점이 있다고 평가하기는 어렵습니다.

결론은 등기상 인수 부담은 낮지만 점유 확인이 필요하고, 신건 가격은 최근 시세보다 높아 유찰에 따른 가격 조정 여부를 검토해야 한다는 것입니다. 권리의 단순함과 가격의 적정성을 분리하여 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.