대구지방법원 2023타경53. 경주시 강동면 유금리 309-2의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 2,802㎡이고 지목은 대, 계획관리지역이며, 매각물건명세서 비고상 건물·토지뿐 아니라 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구와 제시외 크레인·정반설비까지 일괄매각되는 구조입니다. 이동이 용이한 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

권리의 기준점은 2017-12-07 신한은행 근저당권 2,448,000,000원입니다. 이후의 압류, 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞선 전입으로 대항력이 있다고 조사된 점유자가 존재합니다. 따라서 등기부 후순위 권리만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 선순위 점유가 핵심

2017-09-27 안강농업협동조합 근저당 720,000,000원은 2017-12-07 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당이 현재 권리분석의 기준입니다. 이후 국민건강보험공단·국·경주시 압류, 신용보증기금 등 가압류, 신한은행 임의경매개시결정은 자료상 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차·점유 현황 — 조사상 13건

말소기준일보다 앞선 전입은 오정숙(2016-11-30), 김애자(2017-05-15), 주식회사 일성파워쏠라 김애자(2017-07-13) 3건입니다. 세 건 모두 조사자료상 대항력 있음으로 분류돼 있으나 보증금이 확인되지 않아 낙찰자의 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 나머지 전입일이 확인되는 점유자들은 말소기준일 이후로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.

② 가격 해석 — 감정가의 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 1,908,799,000원으로 감정가 3,895,508,000원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없고, 더 중요하게는 선순위 점유자 보증금이 미상이라 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다.

향후 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 최저가는 1,336,159,300원, 그 다음은 935,311,510원입니다. 하지만 낙찰가가 내려가더라도 선순위 보증금 인수 여부가 해결되지 않는 한 실질취득액이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,908,799,000원 가정)

현재 회차 기준 채권총액 3,671,396,969원 중 예상배당은 1,887,311,010원, 미배당은 1,784,085,959원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 위 표에는 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 토지·매각조건 메모

• 토지. 면적 2,802㎡, 지목 대, 계획관리지역, 토지이용상황 주거기타, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 115,500원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 공장설립제한지역 포함, 가축사육제한구역 저촉, 성장관리계획구역 포함입니다.
• 일괄매각. 제시외 건물, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구, 제시외 크레인·정반설비가 포함됩니다.
• 매각 제외. 지상에서 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
• 건물 상태. 목록2는 외벽이 파손된 상태였으나 개보수됐고, 그 상태가 감정가격에 반영돼 있습니다.
• 절차. 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 381,759,800원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 3건의 임대차 금액 확인. 오정숙, 김애자, 주식회사 일성파워쏠라 김애자의 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
• 주식회사 케스의 대항력 확인. 보증금은 1,500원으로 조사됐지만 전입일이 미상이라 대항력 가능 여부가 확정되지 않았습니다.
• 유치권 원본 확인. 김승균의 16,667,310원 신고와 신한은행의 2026-03-11 유치권배제신청 내용을 함께 대조해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순위를 계산할 수 있습니다.
• 매각 대상 경계 확인. 제시외 건물·기계·기구·크레인·정반설비는 포함되지만 이동 가능한 컨테이너는 제외되므로 현장 물건과 매각목록을 일치시켜야 합니다.
• 재매각 보증금 준비. 현재 최저매각가격 1,908,799,000원의 20%인 381,759,800원이 매수신청보증금입니다.
• 가격 판단 순서. 감정가 대비 49.0%라는 숫자보다 선순위 보증금·유치권·세금 위험을 먼저 금액화한 뒤 실질취득액을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 미확정 금액

이 사건에서 후순위 등기권리는 비교적 방향이 분명합니다. 말소기준은 2017-12-07 신한은행 근저당이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 말소기준 전 전입 3건의 보증금이 미상이고, 전입일 미상 점유자 1건도 존재하며, 16,667,310원의 유치권 신고도 성립 여부가 확정되지 않았습니다.

따라서 현재 최저가 1,908,799,000원이 감정가의 49.0%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “실질취득가도 절반 수준”이라고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차·점유 보증금과 유치권을 금액으로 확정해 실제 인수액을 계산할 수 있느냐입니다. 그 숫자가 확정되기 전까지는 최저가와 실질취득액 사이에 큰 차이가 생길 가능성을 열어둬야 합니다.