대구지방법원 2024타경3066. 경주시 현곡면 상구리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 기호 3)·4)는 병원으로 이용됐으나 현재 공실이고, 토지 자료에는 19,754㎡ 임야·자연림, 완경사·부정형, 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2019년 6월 21일 신한은행 근저당권 2,760,000,000원입니다. 그 이후의 이도산업개발 근저당, 경북 신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 박종석의 소유권이전청구권가등기는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 목록 1 을구 순위번호 15번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 지상권자는 한국전력공사, 등기일은 2017.05.02입니다. 따라서 배당표상 금전 인수액 0원과 별개로, 비금전적 사용·수익 제한은 낙찰 후에도 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 상구리 산10 |
| 등기 건물 | 경상북도 경주시 현곡면 상구리 7-9 가동 · 충현로 610-111 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 병원(공실) · 임야·자연림 |
| 토지 지표 | 19,754㎡ · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 소유자 | 유광호 |
| 감정가 / 최저가 | 6,187,814,000원 / 6,187,814,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,435,990,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1 임목 포함 · 한국전력공사 구분지상권 인수 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원과 ‘권리 인수’는 다르다
말소기준권리는 2019.06.21 신한은행 근저당권입니다. 2023.05.19 이도산업개발 근저당권 1,282,490,000원, 2023.08.29 경북 신용보증재단 가압류 19,136,290원, 2024.09.23 임의경매개시결정, 2025.01.03 박종석 소유권이전청구권가등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있고 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 이해관계인 부재로 미상으로 기재돼 있으므로, 임차관계를 단정할 수 있는 상태는 아닙니다. 병원 건물 자체는 감정평가상 공실입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 6,187,814,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 6,187,814,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%, 1회 유찰 시 80%인 4,950,251,200원, 2회 유찰 시 64%인 3,960,200,960원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,187,814,000원 | 0원 | 2,061,909,570원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,950,251,200원 | 0원 | 836,722,398원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,960,200,960원 | 143,427,340원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 총액 4,061,626,290원 중 3,918,198,950원이 배당되는 시나리오로, 143,427,340원 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 배당채권자의 문제이고, 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인의 금전 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 한국전력공사 구분지상권의 비금전적 인수는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,187,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 64,278,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,760,000,000원 | 2,760,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이도산업개발 | 1,282,490,000원 | 1,282,490,000원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 19,136,290원 | 19,136,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,061,909,570원 |
배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 제공 시나리오입니다. 신청채권자 신한은행의 청구액은 2,435,990,769원이며, 배당 시나리오는 신한은행 근저당 채권최고액 2,760,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 현곡면 상구리 소재 경주시립노인전문요양병원 북측 인접 지역으로, 주변은 요양병원·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으나, 시가지에서 다소 원거리에 위치해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 3)은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층, 기호 4)는 철근콘크리트구조 2층이며 두 건물 모두 병원 용도로 이용됐으나 현재 공실입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·방송·스프링클러·화재탐지 및 경보설비가 있고, 기호 3)에는 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 19,754㎡ 임야·자연림, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 농림지역·보전녹지지역과 보전산지·임업용산지·공익용산지, 가축사육제한구역 등이 표시돼 있습니다.
- 사용 제한. 기호 2)의 일부는 접도구역에 저촉되고, 일부는 고압선이 통과하는 선하지로 사용·수익상의 제한 상황이 감정평가에 반영됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 범위 확인. 목록 1 을구 순위번호 15번, 2017.05.02 제22491호 한국전력공사 구분지상권은 매수인 인수입니다. 대상 범위와 사용·수익 제한을 원문에서 확인해야 합니다.
- 분묘기지권 현장 확인. 목록 1은 임목 포함 가격이며, 임야 특성상 분묘기지권 성립 여지가 명시돼 있습니다.
- 가등기 종류 확인. 박종석 소유권이전청구권가등기는 데이터상 후순위 소멸로 표시되지만, 별도 주의사항에서 종류 확인 필요가 제시돼 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 병원 건물은 공실이나 임대관계는 이해관계인 부재로 미상입니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·보전녹지지역·보전산지·임업용산지·공익용산지, 접도구역 및 선하지 제한이 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 신건 최저가 6,187,814,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 0”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 배당표만 보면 현재 회차에서 채권자들이 전액 배당되고 소유자에게 2,061,909,570원이 남으며, 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 한국전력공사 구분지상권이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 여기에 분묘기지권 성립 여지, 고압선 선하지, 산지·보전 규제, 맹지 지표, 공실 병원이라는 이용 상태가 함께 존재합니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 동일한 신건 최저가 6,187,814,000원을 가격상 유리하다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 후순위 금전권리 소멸 여부보다 인수되는 구분지상권의 실질적 영향, 임야 현황과 분묘 여부, 토지 규제·선하지 제한, 공실 병원의 활용 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
