대구지방법원 2025타경490. 경주시 안강읍 노당리 64 외 토지와 건물이 함께 묶인 사건입니다. 감정평가상 건물 이용은 주택·사찰·창고·화장실·산식각으로 나뉘며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 황윤희이고, 현재 권리의 기준점은 2022.03.15 설정된 포항신용협동조합의 채권최고액 288,000,000원 근저당권입니다.
이 말소기준권리 뒤로 서순경 근저당, 이정권·손성향·하나카드 주식회사·김선형·김범희·김민서· 주식회사 오케이저축은행의 가압류와 2025.08.07 임의경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리와 별개로 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 점유·임차관계는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경490 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 노당리 64 주1 · 경상북도 경주시 안강읍 안현로 2109 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택·사찰·창고·화장실·산식각 |
| 소유자 | 황윤희 |
| 감정가 / 최저가 | 808,929,780원 / 808,929,780원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항신용협동조합 / 245,946,739원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 | 946.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 공시지가 61,200원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3·5·6 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 현곡농업협동조합 및 황윤희 명의 근저당권은 이미 말소됐고, 2023.09.11 김정달의 강제경매개시결정도 2023.10.05 취하로 말소됐습니다. 2024.07.09 박진호의 근저당권과 이에 대한 가처분도 2026.04.15 관련 등기가 정리된 상태입니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 을구 6번 포항신용협동조합 근저당권이며, 그 이후 존속하는 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 808,929,780원
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 808,929,780원입니다. 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 이 금액을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단보다 먼저 일괄매각 범위, 농지취득자격증명, 현황 지목 차이와 복합 이용상태를 확인하는 것이 우선입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 808,929,780원 | 798,440,482원 | 777,139,571원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 647,143,824원 | 638,272,386원 | 937,307,667원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 517,715,059원 | 510,137,908원 | 1,065,442,145원 |
유찰 시 매각가는 내려가지만 채권 미배당액은 777,139,571원 → 937,307,667원 → 1,065,442,145원으로 증가합니다. 다만 세 시나리오 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 포항신용협동조합은 각 시나리오에서 288,000,000원 배당으로 표시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 808,929,780원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,489,298원 |
| 2. 근저당 · 포항신용협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서순경 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이정권 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 가압류 · 손성향 | 40,000,000원 | 10,440,482원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,406,836원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김선형 | 40,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김범희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김민서 | 453,300,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 47,873,217원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,575,580,053원 중 예상배당은 798,440,482원, 미배당은 777,139,571원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 집행비용은 매각가 기준 추정치이고, 실제 잔여·배당은 변동될 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경주시 안강읍 노당리 소재 윗노당이마을 남서측에 인접하며, 주변은 농가주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 주택·사찰·창고·화장실·산식각으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 주택 부분에는 급·배수설비 및 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역이며, 기호(3)은 접도구역, 기호(5)는 중로3류 저촉 및 도로구역입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(1)은 공부상 전이나 일부 대이고, 기호(3~5)는 공부상 전이나 현황은 잡종지입니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3·5·6은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능 여부와 별지 사실조회회신서를 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 위치·면적·현황 및 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다. 확인된 임차인 명단이 없다는 사실만으로 대항력 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 현황 지목 차이. 공부상 전과 실제 대·잡종지 이용이 혼재하므로 농지법상 절차와 현황 복구·이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 808,929,780원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.22이므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리소멸형이어도 절차는 단순하지 않다”
이 사건은 등기부만 보면 기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원인 소멸형 구조입니다. 하지만 물건 자체는 주택·사찰·창고·화장실·산식각과 토지가 함께 묶인 복합 자산이고, 목록3·5·6에는 농지취득자격증명이라는 명확한 입찰 조건이 붙어 있습니다. 여기에 임대관계 미상, 공부상 지목과 현황 이용의 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 권리의 인수 여부보다 농취증 발급 가능성·일괄매각 범위·점유관계·현황 이용의 적법성을 먼저 확정하는 것입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 신건 최저가 808,929,780원의 가격 메리트는 별도 시세 확인 전까지 판단을 유보하는 편이 데이터에 부합합니다.
