대구지방법원 2025타경566. 경주시 황성동 470의 제1층 제101호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 소매점입니다. 현재 공유자는 백그린 지분 3분의 2, 최용석 지분 3분의 1입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 등기부의 가압류나 압류보다 전입일 2021.11.01인 임차인 최재혁입니다. 제공된 권리판정상 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권은 없어, 보증금 30,000,000원이 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 그대로 넘어갑니다.
따라서 현재 최저매각가 342,000,000원을 낙찰가격의 전부로 보면 안 됩니다. 실제 부담은 최저가에 인수보증금 30,000,000원을 더한 372,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 273,600,000원에 인수 30,000,000원이 붙고, 2회 유찰 시에도 218,880,000원에 같은 인수액이 별도로 남습니다. 다만 보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 유찰되면 실질취득 총액도 함께 내려갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경566 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 470 제1층 제101호 · 황성로16번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 제1층 제101호 · 소매점으로 이용중 |
| 소유자 | 백그린 지분 3분의 2 · 최용석 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주축산업협동조합 / 348,528,306원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
등기부에는 2017.11.28 경주축산업협동조합 근저당권이 기록돼 있으나 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 제공된 말소기준 판정은 2025.10.29 임의경매개시결정이며, 그 뒤의 경북신용보증재단 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 목록 1번 일부 | 2021.11.01 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
배당요구는 2025.11.28 접수됐지만, 배당표 산정에서는 임차보증금에 대한 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “임차보증금이 배당으로 정리되는 물건”이 아니라 낙찰 후 보증금 반환의무가 남는 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’
| 현재 회차 | 342,000,000원 + 인수 30,000,000원 = 372,000,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 273,600,000원 + 인수 30,000,000원 = 303,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 218,880,000원 + 인수 30,000,000원 = 248,880,000원 |
이 사건에서는 임차보증금 30,000,000원이 낙찰가와 별도로 붙기 때문에 입찰가격만 비교하면 실제 취득부담을 과소평가하게 됩니다. 특히 현재 신건에서 표면 최저가는 342,000,000원이지만, 권리분석상 봐야 할 금액은 372,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 인수 · 임차인 최재혁 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 41,802,835원 | 41,802,835원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 294,609,165원 |
매각대금 342,000,000원에서는 집행비용과 경북신용보증재단 채권을 반영한 뒤 소유자 교부액이 294,609,165원으로 산정됩니다. 임차보증금 30,000,000원은 배당재원이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 황성동 소재 계림중학교 북측 인근이며, 주위는 아파트 단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 현황은 소매점으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건 중 제1층 제101호이며, 외벽 석재붙임·내부 타일 등 마감, 새시조 창호입니다.
- 교통·도로. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통이며, 남측으로 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 유사 사다리형·평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,010㎡, 공시지가는 931,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 설비·하자. 급배수·위생·승강기설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 342,000,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 합친 372,000,000원을 총부담 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인 확인. 최재혁의 점유범위는 목록 1번 일부입니다. 실제 점유부분과 인도·보증금 반환 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 월차임 관계. 보증금 30,000,000원 외에 월차임 1,500,000원이 기재되어 있으므로 낙찰 후 임대차 정리와 인도 절차를 별도로 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택이지만 감정평가상 현재 소매점으로 이용중이므로 실제 이용과 공부상 용도 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국의 압류가 있고 예상배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 근거가 없는 상태에서는 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 시세를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.42억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 표면 최저가는 342,000,000원이지만, 대항력 임차인 최재혁의 보증금 30,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 전액 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 372,000,000원입니다. 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 등기권리 구조 자체보다 임차보증금 인수와 소매점 이용상태가 더 중요한 검토사항입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없는 만큼, 이 물건은 최저가 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 인수액을 포함한 총부담과 실제 이용·점유상태를 먼저 확인해야 합니다.
