대구지방법원 2025타경10487. 경주시 양남면에 있는 토지 및 숙박시설 경매입니다. 감정 이용상태는 1층 숙박시설의 주차장·계단실, 2층 객실 12개와 창고·대기실·직원숙소, 3층 객실 5개와 창고·세탁실·기계실·보일러실, 4~6층은 각각 객실 5개인 구조입니다. 현재는 휴업상태입니다.
감정가는 3,785,016,140원, 현재 최저매각가는 1,298,261,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 별도의 실거래 시세 비교 없이 이를 곧바로 “싸다”고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10487 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 수렴리 117-4 |
| 등기 건물 | 경상북도 경주시 양남면 수렴리 21-2 · 양남로 277 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 |
| 소유자 | 이성환 |
| 감정가 / 최저가 | 3,785,016,140원 / 1,298,261,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,018,112,980원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리 점검
권리분석의 기준으로 잡힌 권리는 2019.10.24 경주시 압류입니다. 해당 압류는 2019.11.14 해제됐고, 이후 경주시 압류도 2020.11.18 및 2024.01.15 각각 해제됐습니다. 2025.04.28에는 방어진농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜영 | 목록 2, 5번 | 2024.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
김혜영의 전입신고일은 2024.12.09로, 말소기준권리인 2019.10.24보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 순서관계상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세와는 별개
현재 최저가는 1,298,261,000원으로 감정가 3,785,016,140원의 34.3% 수준입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 908,782,700원, 5회 유찰 시에는 636,147,890원입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,298,261,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 908,782,700원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 636,147,890원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,298,261,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,382,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,282,878,390원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 15,382,610원을 제외한 1,282,878,390원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층은 숙박시설 주차장·계단실, 2층 객실12·창고·대기실·직원숙소, 3층 객실5·창고·세탁실·기계실·보일러실, 4~6층은 각각 객실5로 이용됩니다.
- 현재 상태. 임대관계 조사에서는 현재 휴업상태로 확인됐습니다.
- 입지. 경주시 양남면 수렴리 수혐공원 남서측 인근으로 근린생활시설·숙박시설·해변공원 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·일반상업지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 214,200원/㎡입니다. 토지면적 109.0㎡, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 멸실. 목록5 건물 중 부속건축물 경량철골구조 스라브지붕 단층 차고 24㎡는 멸실됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김혜영은 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본에서 최우선변제 가능성을 재확인해야 합니다.
- 세금 확인. 당해세가 존재하면 배당순위와 실제 잔여액이 달라질 수 있으므로 세금 관련 권리와 배당요구를 확인해야 합니다.
- 휴업 숙박시설 실사. 객실·기계실·보일러실·승강기·급배수·난방시설의 실제 상태와 재가동 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 일부 차고는 멸실됐으므로 매각대상과 현황을 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 숙박시설의 수익성과 인근 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격·운영 검증이 핵심”
현재 확인되는 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면의 직접적인 인수 부담은 크지 않습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 단순 비교가 가능한 주거상품이 아니라 휴업 중인 6층 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 물건입니다.
감정가 3,785,016,140원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,298,261,000원까지 내려왔지만, 시장 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서 “감정가의 34.3%니까 싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 김혜영의 보증금·확정일자, 당해세 여부, 숙박시설 재가동 비용과 실제 수익성, 일괄매각 대상의 현황을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
