대구지방법원 2025타경10611. 경상북도 경주시 현곡면 상구리 991-1의 단독주택과 토지가 매각 대상입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 시멘트블록조 강판기와지붕 단층 건물입니다. 등기상 소유자는 김세창이고, 2023.11.13 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 목록 2번 일부에 김광수가 2014.04.01 전입했고, 이는 2023.11.13 말소기준권리보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있더라도, 이를 실제 인수액 0원으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10611 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 상구리 991-1 · 경상북도 경주시 현곡면 가막골길 176-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중임 |
| 건물 | 시멘트블록조 강판기와지붕 단층 · 1989.08.21 사용승인 |
| 토지 | 569.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김세창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 164,326,000원 / 164,326,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입
등기상 말소기준권리는 2023.11.13 접수된 중소기업은행의 채권최고액 48,000,000원 근저당권입니다. 2024.11.08 기술보증기금 가압류 174,312,500원과 2025.07.17 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가도 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광수 | 목록 2번 일부 | 2014.04.01 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가 164,326,000원만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다. 실제 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수되는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가보다 커집니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 “인수 0원”이나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내리기 어렵습니다.
③ 배당가정 — 임차인 보증금은 반영되지 않았다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,100,564원 |
| 근저당 · 중소기업은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 가압류 · 기술보증기금 | 174,312,500원 | 113,225,436원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
164,326,000원 매각을 가정한 배당 계산입니다. 채권자 총 청구액은 222,312,500원, 채권자 예상배당은 161,225,436원, 미배당은 61,087,064원입니다. 김광수의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 이 임차인의 배당·인수 효과는 위 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 매각조건·현황 — 일괄매각과 지분·도로 확인
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 건물 현황. 목록 2 건물 중 주택부분 지붕은 공부상 스레트이나 실제 강판기와지붕입니다.
- 멸실 부분. 브럭조스레트지붕우사와 변소 등은 멸실된 상태입니다.
- 목록 3. 공부상 지목은 대이나 현황은 도로이며, 목록 3은 지분매각입니다.
- 주위환경. 가막골마을 북측 인근으로 농가주택과 전·답 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 가능하지만 대중교통 사정은 불편합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 102,400원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김광수 보증금 확인. 2014.04.01 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다면 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 164,326,000원이 시장가 대비 유리한지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 목록 3 지분·도로. 공부상 대이지만 현황 도로이고 지분매각이므로 이용관계와 권리범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·멸실 현황. 일괄매각 대상과 실제 현황이 일치하는지 현장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 ‘164,326,000원’ 하나로 끝나지 않는다
등기만 보면 구조는 단순합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 기술보증기금 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 임차관계에서는 전혀 다른 문제가 남습니다. 김광수가 2014.04.01 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건은 매수인 인수액과 실질취득가를 아직 확정할 수 없는 물건입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 먼저 확인할 것은 유찰 가능성이 아니라 김광수의 보증금·확정일자·배당관계입니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 낙찰가와 합친 실질취득비용을 기준으로 가격을 판단할 수 있습니다.
