대구지방법원 2025타경10737. 경주시 성건동 220에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설(여관)로 이용 중이며, 1층은 로비·계단실, 2~5층은 객실 34실과 린넨실·계단실·보일러실 등으로 구성됩니다. 사용승인일은 2013.08.07이고, 토지는 561㎡의 일반상업지역입니다.
권리관계의 기준점은 2021.04.16 설정된 오희영 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 농협은행·우리카드·신한카드의 가압류, 경주시와 국의 압류, 박진배 근저당, 경매개시결정 등이 이어졌고 이들은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 조사된 임차인도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10737 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 220 · 경상북도 경주시 화랑로 43-7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(여관) · 1층 로비·계단실, 2~5층 객실 34실 등 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인 2013.08.07 · 토지 561㎡ |
| 소유자 | 조국 · 2021.04.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 3,310,376,440원 / 3,310,376,440원 (신건) |
| 청구금액 | 2,419,673,840원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
현재 분석상 말소기준권리는 2021.04.16 을구 24번 오희영 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.07.06 설정됐던 주식회사 이안홀딩스의 전세권 300,000,000원은 2025.01.07 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이안홀딩스 | 목록 1, 3번 | 2023.07.03 | 300,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.07.03은 말소기준권리인 2021.04.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없어 보증금 300,000,000원을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 해당 법인의 전세권도 2025.01.07 해지로 말소되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 3,310,376,440원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 물건은 동일 조건의 실거래 비교자료가 없어, 감정가보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 아파트가 아니라 34객실 숙박시설과 토지를 함께 취득하는 상업용 자산이므로 수익성·객실 운영상태·토지가치 등을 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,310,376,440원 | 640,080,468원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,648,301,152원 | 640,080,468원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,118,640,921원 | 640,080,468원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,310,376,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,503,764원 |
| 2. 근저당 · 오희영 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,870,317원 | 11,870,317원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 19,214,499원 | 19,214,499원 |
| 5. 근저당 · 박진배 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,995,652원 | 8,995,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,634,792,208원 |
채권자 청구액 합계 640,080,468원은 현재 가정에서는 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 2,634,792,208원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 성건동 중앙시장네거리 북서측 약 150m~220m 지점에 위치하며, 경주시가지 중심권의 주택·상업용 혼합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 가까워 대중교통 사정도 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 숙박시설(여관)로 이용 중이며 1층 로비·계단실, 2~5층 객실 34실·린넨실·계단실·보일러실 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방·급탕, 천정매립형 냉방, 소화전·화재탐지시설, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 561㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 761,200원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(36m 이하), 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 공동주택이 아닌 숙박시설·토지 일괄매각이며 실거래 비교자료가 없어, 매각가 적정성과 재매각성은 별도의 수익·시장 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 타인점유 범위 확인. 목록 1 남동측 일부가 타인 점유 상태로 평가됐습니다. 경계·점유면적과 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 이안홀딩스는 대항력이 없지만 목록 1, 3번을 사용하는 것으로 조사됐습니다. 실제 영업·점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 세금 우선권 확인. 경주시 및 국 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 신청채권 관계 확인. 청구금액 2,419,673,840원과 예상배당상 신청채권자 배당 0원의 관계를 등기 원문과 채권 이전 내역으로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황·면적·사용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 3,310,376,440원이 시장가격보다 유리하다고 단정하지 말고 숙박수익·토지가치·시설상태를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 더 중요하다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.04.16 오희영 근저당 300,000,000원, 조사된 실제 임차인 1명은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 권리상 실질취득금액은 3,310,376,440원입니다.
다만 이 물건은 34객실 숙박시설과 561㎡ 토지를 함께 취득하는 상업용 자산입니다. 국세·지방세 압류의 우선순위, 남동측 일부 타인 점유, 신청채권 관계를 확인해야 하고, 비교 가능한 실거래 자료도 없어 감정가의 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 결국 이 사건의 승부처는 단순한 등기 말소 여부보다 현장 점유관계와 3,310,376,440원의 사업가치 검증입니다.
