대구지방법원 2025타경10765. 경주시 건천읍 낙원아파트 103동 1층 101호입니다. 전용면적은 66.63㎡이고, 철근콘크리트조 6층 건물 중 1층으로 아파트로 이용 중입니다. 소유자 허복용은 2007.04.12 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 41,300,000원이었습니다. 현재 등기상 유효한 근저당권은 없으며, 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2024.12.30 오케이에프앤아이대부 주식회사의 가압류 23,074,381원입니다. 이후 국민행복기금·신경주농업협동조합 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기부만 보면 놓치는 핵심이 있습니다. 현황조사상 AUNG SAN OO, WIN TUN, WING KO KO 3명이 목록 1번 일부에 점유자로 확인되고, 전입일이 모두 2024.12.30 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10765 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 건천리 173-1외 1필지 낙원아파트 제103동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.63㎡ · 철근콘크리트조 6층 건 중 1층 |
| 소유자 | 허복용 · 2007.04.12 매매 · 거래가액 41,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부주식회사 / 27,007,860원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
1990년대부터 2013년까지 설정됐던 압류·가압류·근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 갑구 17번 2024.12.30 가압류입니다. 그 뒤의 갑구 18번·19번 가압류와 갑구 20번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| WIN TUN | 목록 1번 일부 | 2022.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| WING KO KO | 목록 1번 일부 | 2022.11.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| AUNG SAN OO | 목록 1번 일부 | 2022.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 확인된 실제 점유자는 3명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액은 수치화할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 56,000,000원은 높다
낙원아파트 동일 면적대 실거래는 총 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 43,200,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 30,500,000원이고 최신 거래는 2026.05 33,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 -34.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.63㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2026.05 | 67.65㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2024.03 | 67.65㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2023.11 | 66.63㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2023.09 | 66.63㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2022.12 | 66.63㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.08 | 66.63㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2022.04 | 66.63㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2021.09 | 67.65㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2021.06 | 66.63㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 30,500,000원 |
현재 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균 30,500,000원의 183.6%입니다. 전체 평균 43,200,000원과 비교해도 최저가는 129.6% 수준입니다. 특히 최근 거래 추세가 -34.2%인 상황에서는 과거 50,000,000원· 59,000,000원·60,000,000원 거래를 중심으로 가격을 판단하는 것보다 2026.05의 28,000,000원·33,000,000원 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 23,074,381원 | 23,074,381원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 21,072,754원 | 21,072,754원 |
| 4. 가압류 · 신경주농업협동조합 | 21,738,066원 | 10,444,865원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계 65,885,201원 중 54,592,000원이 배당되고 11,293,201원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 배당계산의 매수인 인수 0원은 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명의 실제 인수 여부까지 확정하는 숫자가 아닙니다. 임차보증금이 확인되면 실질취득 총액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 건천읍 건천리 건천초등학교 인근에 위치하며, 주변은 학교·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 남서측과 남동측으로 약 6미터·8미터 폭 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 급배수·위생시설과 난방시설이 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 473,600원/㎡입니다.
- 거래 기반. 낙원아파트는 78세대, 1992.02.25 준공이며 동일 면적대 실거래 10건이 확인됩니다. 최근 12개월은 2건이고 최근 거래 추세는 -34.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명의 임대차 원본 확인. AUNG SAN OO·WIN TUN·WING KO KO의 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수 0원으로 계산하지 않기. 전입일은 모두 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액은 미상입니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 43,200,000원보다 최근 12개월 평균 30,500,000원과 최신 거래 33,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 자체를 할인으로 착각하지 않기. 1회 유찰 시 44,800,000원, 2회 유찰 시 35,840,000원으로 내려가지만 2회 유찰 가격도 최근 평균 30,500,000원보다 높습니다.
- 배당표와 임차인 문제를 분리해서 보기. 채권자 배당계산상 인수액 0원과 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 경매”가 아니라 권리와 가격을 함께 확인해야 하는 물건
이 사건은 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.12.30 가압류이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2022년 전입 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 인수 위험은 아직 닫히지 않았습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균 30,500,000원의 183.6%이고 최신 거래 33,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -34.2%인 상황에서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 게다가 2회 유찰 가격 35,840,000원조차 최근 평균보다 높습니다. 임차인 인수액을 확정하고, 그 금액을 더한 실질취득 총액을 최근 거래와 비교한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
