대구지방법원 2025타경10837. 경상북도 경주시 성동동 성동라이프2차 제2층 제203호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 195,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 말소기준은 2016년 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리 인수액이 0원이라는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최근거래 평균은 193,500,000원이고 최신 거래가는 187,000,000원입니다. 신건에서 최저가로 낙찰받으면 예상 인수액을 더하지 않더라도 취득금액이 두 비교가격을 모두 웃돕니다. 여기에 전체 15세대라는 단지 규모와 임대관계 미확인 문제가 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

우리은행은 2016년과 2017년에 각각 채권최고액 110,000,000원과 33,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 2018년 설정된 권준규 근저당권 22,500,000원은 2023.02.15 이미 말소됐습니다. 경북 신용보증재단의 가압류는 말소기준보다 늦은 2023.12.15에 접수됐으므로 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다.

2024.03.20 우리은행이 신청한 별도의 임의경매는 2024.04.12 취하되어 해당 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.12.04 개시된 2025타경10837이며, 신청채권자는 우리은행에서 채권을 양수한 유에스아이제삼차유동화전문유한회사입니다. 과거 취하 사건과 현재 사건을 혼동해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.8% 비싼 신건

성동라이프2차의 확인된 실거래는 총 6건이며, 전체 거래 평균은 179,666,666원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년과 2023년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에 단독으로 활용하기 적절하지 않습니다. 우선 비교할 가격은 최근거래 2건 평균 193,500,000원과 최신 거래가 187,000,000원입니다.

최근거래 평균 193,500,000원은 2025.05 및 2026.01 거래를 포함합니다. 다만 2025.05 거래는 2026.09.22 기준 엄밀한 최근 12개월 범위를 벗어나므로 이를 현재 시점의 최근 12개월 실거래 평균으로 단정하지 않습니다. 최신 확인 거래는 2026.01이며, 이후 가격 변화는 별도 확인이 필요합니다.

과거 거래 대비 최근거래의 가격 추세는 +12.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 장기 비교상 상승 수치를 무시할 필요는 없습니다. 하지만 최근 표본이 2건에 불과하고, 최신 2026.01 거래가 187,000,000원으로 최근 평균보다 낮다는 점도 함께 봐야 합니다. 과거 대비 상승 추세가 신건 가격의 저렴함을 증명하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정 아래 집행비용과 등기상 채권최고액, 가압류 청구금액을 기준으로 배당을 계산한 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 조세 등 우선채권 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

근저당 배당액은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액 기준 추정입니다. 신청채권 청구액은 98,589,057원이며, 양도 전 우리은행 채권과의 관계 및 실제 확정 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 소유자 잔여금 6,321,400원은 확정 금액이 아닙니다.

유찰 시 가격·배당 시나리오

유찰 시나리오는 실제 유찰이나 차기 매각가격이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 각 회차의 가정 매각가에서 채권자 배당과 미배당 규모가 어떻게 달라지는지를 비교한 것입니다. 세 시나리오 모두 예상 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 성동동 소재 성동라이프2차 아파트로, 주변은 시장·상가·주택 등이 혼재된 지역입니다. 주거 기능과 상업 기능이 함께 나타나는 입지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물 중 2층입니다. 외벽은 석재 및 외장재, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일 마감이며 샤시창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비 및 개별난방이 갖춰져 있습니다. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다.
• 토지. 성동동 340-1 및 343-2의 2필지 일단 토지로, 감정평가상 인접지와 등고 평탄합니다. 토지이용상황은 아파트이며 지목은 대입니다.
• 규제. 일반상업지역·고도지구(20m 이하)·방화지구·가축사육제한구역· 역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 지정이 확인됩니다. 토지이용계획상 상대보호구역 저촉도 표시돼 있습니다. 증축·용도변경 등 계획이 있다면 관련 규제의 영향을 별도 검토해야 합니다.
• 공부 및 위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 15세대 소규모 단지로 거래 표본이 제한적입니다. 전체 확인 거래 6건 중 대상과 동일한 66.17㎡ 거래는 최근 2건이며, 2026.01 거래는 187,000,000원입니다. 개별 호수의 가격과 향후 매도 가능성을 단지 평균만으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 재확인. 신건 최저가 195,000,000원은 최근거래 평균 193,500,000원과 최신 거래가 187,000,000원보다 높습니다. 2026.01 이후 거래와 현재 매물 가격을 확인해 비교 기준을 갱신해야 합니다.
• 실제 점유 및 임대차 확인. 조사된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자 신원, 전입 여부, 계약 및 보증금, 대항력 가능성을 매각물건명세서·현황조사서와 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 채권 양도 관계 확인. 현재 신청채권자는 유에스아이제삼차유동화전문유한회사이고, 양도 전 채권자는 우리은행입니다. 신청채권 청구액 98,589,057원과 등기상 근저당권, 채권 양도 및 배당 청구 관계를 확인해야 합니다. 신청채권과 원채권을 별개의 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 기존 경매 취하 이력 확인. 2024년 우리은행 임의경매는 취하됐고, 현재 사건은 2025.12.04 개시됐습니다. 과거 말소된 경매개시결정과 현재 진행 중인 경매를 구분해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리주체에 공용부분 미납 관리비 등 실제 부담 가능성을 확인해야 합니다. 등기상 예상 인수액 0원에 관리비 등 별도 비용이 포함된 것은 아닙니다.
• 소규모 단지 거래 및 매도 가능성. 전체 15세대이고 최근 실거래 표본도 적습니다. 주변 유사 면적·유사 연식 아파트의 거래와 매물 상황을 함께 확인해야 합니다.
• 규제 및 현장 상태. 일반상업지역, 역사문화환경보존지역, 고도지구 등 규제 내용을 확인하고 실제 내부 상태·누수·설비 및 수선 필요성을 점검해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.10.06입니다. 입찰 전 법원의 최신 매각공고, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별도 문제”

이 물건은 2016년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 설정된 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 인수 위험은 낮고 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이므로 실제 점유 상태 확인까지 생략할 수는 없습니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 195,000,000원이 최근거래 평균 193,500,000원의 100.8%이며, 최신 거래가 187,000,000원보다도 높습니다. 과거 대비 거래 추세는 +12.0%로 집계됐지만 최근 표본은 2건에 불과하고, 단지도 15세대에 그쳐 적정 시세와 환금성에 불확실성이 남습니다.

결론은 등기상 인수 0원, 신건 가격 메리트 없음입니다. 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵고, 실제 점유관계·최신 시세·소규모 단지의 매도 가능성을 확인한 후 입찰가격을 판단해야 합니다. 유찰 시나리오는 가격 검토를 위한 가정일 뿐, 유찰이나 향후 시세를 보장하지 않습니다.