대구지방법원 2026타경6. 경주시 외동읍 입실리 853-3의 창고와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 요항상 건물은 철골조 판넬지붕 단층 창고(택배)로 이용 중이고, 토지는 723.0㎡ 창고용지입니다. 현재 등기부에는 과거 경주축산업협동조합 근저당권 3건이 있었지만 2021.04.14 모두 해지·말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2026.01.13 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 점유입니다. 엄창문은 2024.08.30 전입해 말소기준보다 앞서며, 현황조사와 매각물건명세서상 보증금 10,000,000원·월세 700,000원으로 확인됩니다. 우선변제권이 없어 배당으로 보증금이 소진되지 않고 매수인이 보증금 전액을 인수하는 구조입니다. 대신택배 역시 목록 1·2번을 점유하는 것으로 조사됐으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 추가 승계 위험을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경6 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 입실리 853-3 · 산업로 2209 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고(택배) · 철골조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 723.0㎡ · 창고용지 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 이유해 |
| 감정가 / 최저가 | 843,570,000원 / 843,570,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강명숙 / 275,273,972원 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 있다
과거 설정됐던 경주축산업협동조합 근저당권은 29,000,000원·65,000,000원·200,000,000원으로 모두 2021.04.14 해지됐습니다. 그 뒤 엄창문이 2024.08.30 전입했고, 2026.01.13 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 엄창문의 전입은 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정상 대항력 있음으로 처리됩니다.
② 임차·점유관계 — 확정 인수 1명, 추가 위험 미상 1곳
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄창문 | 목록 1, 2번 2층 | 2024.08.30 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 대신택배 | 목록 1, 2번 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
엄창문은 실제 임차인으로 확인되며 보증금과 월세가 특정돼 있습니다. 반면 대신택배는 현황조사에서 점유 사실만 확인되고 전입신고일과 보증금이 특정되지 않았습니다. 따라서 대신택배를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확정 인수액 10,000,000원 외의 추가 승계금액은 이 점유관계 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 843,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,835,700원 |
| 인수 · 임차인 엄창문 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강명숙 | 275,273,972원 | 275,273,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 557,460,328원 |
엄창문 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 집행비용·신청채권자 배당 후 소유자 잔여는 557,460,328원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 843,570,000원 | 0원 | 557,460,328원 | 10,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 674,856,000원 | 0원 | 390,433,468원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 539,884,800원 | 0원 | 256,811,980원 | 10,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 창고(택배)로 이용되고 있으며, 철골조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 입지. 경주시 외동읍 입실리 ‘입실교’ 남동측 인근으로, 부근에는 대로변 노선상가·다세대주택·주택·농경지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와의 접근성을 기준으로 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 723.0㎡ 창고용지이며 평지·부정형, 광대로한면 조건입니다. 공시지가는 346,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 장애물제한표면구역이 포함되고, 가축사육제한구역은 일부 포함·접합니다.
- 매각범위. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 엄창문 인수액 반영. 보증금 10,000,000원은 매각대금 외에 매수인이 인수하는 금액이므로 응찰가와 별개로 취득원가에 포함해야 합니다.
- 대신택배 점유 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 추가 승계금액을 확정하기 전에는 10,000,000원만으로 전체 인수위험이 끝난다고 볼 수 없습니다.
- 점유 위치 대조. 감정 요항은 단층 창고, 임차인 표시는 목록 1·2번 2층으로 기재돼 있으므로 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 창고와 토지가 일괄매각되는 사건이므로 각 목록과 현황의 대응관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 자체만으로 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — “등기 말소와 임차인 인수는 별개다”
이 사건은 과거 근저당권이 모두 말소돼 등기부만 보면 비교적 단순해 보입니다. 하지만 매수인의 실제 부담을 결정하는 것은 2026.01.13 말소기준보다 앞선 점유입니다. 엄창문은 2024.08.30 전입했고 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원을 보유해, 현재 계산상 그 전액이 매수인에게 승계됩니다. 그래서 최저가 843,570,000원만 보는 것이 아니라 확정 인수까지 포함한 853,570,000원을 최소 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
여기에 대신택배의 전입·보증금이 미상이라는 점이 남습니다. 이 점유관계는 대항력 가능·미상이므로 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다. 창고·토지 일괄매각이라는 물건 성격과 점유 기재의 불일치까지 감안하면, 이 사건의 승부처는 감정가 할인 여부보다 실제 점유자와 승계금액을 어디까지 확정하느냐에 있습니다.
