대구지방법원 2026타경10. 경상북도 경주시 황오동 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 소매점 및 주택으로 이용 중입니다. 지하1층은 보일러실, 1층은 소매점, 2층은 소매점이나 현재 공실상태, 3층은 주택입니다. 권리의 출발점은 2007.11.22. 설정된 내남농업협동조합의 채권최고액 350,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 내남농업협동조합 근저당들과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 조사에서는 양지영이 목록 4~5번에 전입신고한 사실이 확인되지만 전입일은 2025.09.30.로 말소기준일보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체는 미상이므로 배당관계와 점유·명도 확인을 위해 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황오동 275-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 소매점 및 주택 |
| 토지 | 대 231.0㎡ · 일반상업지역 · 주상기타 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 이용 | 지하1층 보일러실 · 1층 소매점 · 2층 소매점(현재 공실상태) · 3층 주택 |
| 소유자 | 김옥순 (2016.07.26. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 1,391,227,300원 / 1,391,227,300원 (신건) |
| 청구액 | 857,373,777원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당이 기준
말소기준은 2007.11.22. 내남농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 같은 내남농업협동조합의 근저당권이 2016년·2019년·2020년·2023년에 추가 설정됐고, 2024년 김길하 가압류, 2026년 임의경매개시결정, 2026년 경주농업협동조합 가압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양지영 | 목록 4~5번 | 2025.09.30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,391,227,300원으로 신건입니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격에 대해 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
가격 판단에서는 토지 231.0㎡가 일반상업지역에 속하고, 건물이 소매점 및 주택으로 사용되고 있다는 점과 함께 일괄매각·제시외 건물 포함 조건을 개별적으로 검토해야 합니다. 목록5 건물 중 1층 소매점 99.1㎡는 멸실된 것으로 기재돼 있어 현황과 감정평가 대상의 일치 여부도 중요한 확인 지점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,391,227,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,312,273원 |
| 1. 근저당 · 내남농업협동조합 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 근저당 · 내남농업협동조합 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 3. 근저당 · 내남농업협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 4. 근저당 · 내남농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 근저당 · 내남농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 근저당 · 내남농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 7. 가압류 · 김길하 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 8. 가압류 · 경주농업협동조합 | 8,926,649원 | 8,926,649원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,988,378원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 1,243,926,649원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 130,988,378원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 경주시 황오동 소재 경주역 남서측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 형성된 상가 및 주택 혼성지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 스라브 3층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅·벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 목재 및 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 주택 부분 유류보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 231.0㎡, 일반상업지역, 평지·세로장방이며 공시지가는 881,300원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(20m이하)·방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,391,227,300원을 곧바로 시장가로 보지 말고 인근 상가·주택 및 토지 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 양지영은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되며 목록5 건물 중 1층 소매점 99.1㎡는 멸실로 기재돼 있습니다. 현장 상태와 매각대상을 반드시 맞춰보세요.
- 부분취하 확인. 2026.08.19. 채무자겸소유자 김옥순에 대한 신청일부취하통지서가 발송돼 2026.08.25. 도달했습니다. 현재 매각대상과 사건 진행 범위를 매각기일 전 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 회차에서는 채권 전액 배당과 소유자 잔여가 계산되지만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2007.11.22. 내남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 양지영의 전입 역시 2025.09.30.로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가가 1,391,227,300원이지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물, 1층 소매점 99.1㎡ 멸실, 일부취하 통지까지 있어 권리보다 매각대상 범위와 실제 가치 확인이 더 중요한 사건입니다. 권리 인수는 0원이지만, 신건 가격의 적정성은 현장·시세 확인 뒤 판단해야 합니다.
