대구지방법원 2026타경26. 경주시 충효동 ‘삼정그린뷰경주본가아파트’ 203동 8층 802호, 전용 84.2023㎡ 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이고, 사용승인일은 2004.11.06.입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.12.22. 불국사농업협동조합 근저당권 126,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김주희 근저당, 희망1자산대부관리 유한회사 가압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 김수정 1명이 확인됩니다. 전입일은 2023.10.30.으로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 선순위 대항력 임차인으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경26 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 충효동 44-6 삼정그린뷰경주본가아파트 203동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.2023㎡ · 8층 |
| 소유자 | 최태형 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2026.01.30. · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 대항력 없음
② 임차인 분석
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 목록 1번 일부 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 김수정의 전입신고는 말소기준권리인 2022.12.22.보다 늦은 2023.10.30.이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 이 점이 매수인에게 보증금을 승계시키는 선순위 대항력 문제로 연결되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
삼정그린뷰경주본가2단지 동일면적 84.2㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 168,083,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 안전합니다. 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 163,000,000원입니다. 최저매각가 167,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.2㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2026.09 | 84.2㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.2㎡ | 6 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 84.2㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.2㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 2026.01 | 84.2㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 84.2㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2025.11 | 84.2㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 84.2㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 170,000,000원 |
최근 가격 추세는 과거 구간 대비 4.7%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 신건 최저가 167,000,000원이 최신 실거래 163,000,000원보다 높기 때문에, 최근 12개월 평균 대비 98.2%라는 수치만으로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정하기는 어렵습니다. 실제로 같은 면적의 2025.11. 8층 거래도 160,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 불국사농업협동조합 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김주희 | 91,000,000원 | 37,862,000원 |
| 3. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 18,909,090원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최태형 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 235,909,090원 중 163,862,000원이 배당되고, 미배당액은 72,047,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 72,047,090원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 104,979,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 131,325,410원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계 기준으로는 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액보다 입찰가격과 실제 점유·명도 상태를 중심으로 검토하는 편이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 2004.11.06. 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물의 8층 802호입니다.
- 주위환경. 인근은 대단지 아파트 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 상하수도 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 공동주택 부지이며 평지, 동·서·남·북측 8~20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이며, 중로2류·소로2류에 접합니다.
- 단지 규모. 삼정그린뷰경주본가2단지 239세대이며, 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김수정은 대항력이 없지만 실제 점유 범위가 ‘목록 1번 일부’로 조사됐습니다. 인도·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균은 170,000,000원이지만 최신 거래는 163,000,000원입니다. 167,000,000원 신건 가격을 ‘명백한 저가’로 전제하면 안 됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 미배당 72,047,090원이 발생하지만, 후순위 권리의 미배당과 매수인 인수액은 별개입니다. 데이터상 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 더 봐야 하는 신건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.22. 근저당이 말소기준이고, 김수정의 전입은 그보다 뒤인 2023.10.30.이라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 더 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 98.2%지만, 최신 2026.09. 거래 163,000,000원보다 높고 같은 면적 8층의 2025.11. 거래는 160,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘숨은 인수금’이 아니라 신건 167,000,000원이 현재 시장에서 충분히 매력적인 가격인지를 개별 호수 상태와 함께 확인하는 데 있습니다.
