창원지방법원 2024타경116429. 김해시 삼방동 1092-4 일원의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 기호(2)는 철근콘크리트구조 2층 건물의 단독주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2018.11.15입니다. 토지는 1,402㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이고 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 현재 최저매각가는 916,973,000원으로 감정가 2,558,518,800원의 35.84%입니다.
권리 쪽은 상대적으로 단순합니다. 기준일은 데이터상 2019.05.07 김해시 압류이고, 이 압류는 같은 해 2019.10.29 해제로 말소됐습니다. 이후 존속하는 사상신용협동조합 근저당, 경남은행 근저당, 동경철강 근저당 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116429 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 1092-4 · 경상남도 김해시 인제로 433-37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호(2) 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2018.11.15 |
| 토지 | 1,402㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김묘순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,558,518,800원 / 916,973,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 1,424,422,752원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 인수·대항력·우선변제와 관련한 임차인 승계 위험은 나타나지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 사상신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 1,620,000,000원으로 현재 배당가정에서 일부만 회수되고, 후순위 경남은행·동경철강 근저당은 배당이 없습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않습니다.
② 가격 판단 — 35.84%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
최저가는 감정가 2,558,518,800원에서 4회 유찰돼 916,973,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 35.84%입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 916,973,000원 | 1,544,596,730원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 733,578,400원 | 1,726,157,384원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 586,862,720원 | 1,871,405,907원 |
③ 예상배당표 (매각가 916,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,569,730원 |
| 1. 근저당 · 사상신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 905,403,270원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 동경철강주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,450,000,000원 중 예상 배당액은 905,403,270원이며, 미배당은 1,544,596,730원입니다. 집행비용은 11,569,730원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 삼방동 소재 “삼방1동마을회관” 북서측에 위치하며, 부근은 단독주택·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 기호(1)은 본건까지 차량 접근 가능하고, 기호(3·4)는 인근까지 접근 가능합니다. 대중교통을 포함한 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층이며 위생·급배수·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,402㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 공시지가는 538,900원/㎡입니다. 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 포함되며, 일부는 준보전산지와 접하거나 해당 규제가 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 경매 임차인 자료에는 임차인이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 4회 유찰로 감정가의 35.84%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. “감정가 대비 싸다”와 “시장가 대비 싸다”를 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 금송 등 약 27주의 수목이 포함됩니다. 경계와 실제 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 분묘 가능성 확인. 육안으로 확인되는 분묘는 없지만 식별 곤란한 고묘 가능성이 기재돼 있습니다. 목록 3·4 지상 현황을 직접 조사해야 합니다.
- 토지 이용성 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역 및 준보전산지 관련 표시가 있으므로 실제 이용·증축·개발 계획이 있다면 관련 제한을 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정에서 채권자 미배당은 1,544,596,730원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 단순하지 않다”
이 물건의 권리구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 없습니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 916,973,000원입니다. 하지만 4회 유찰됐다는 사실을 가격 메리트로 바로 연결하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 정보가 없고, 일괄매각에 제시외 건물·수목이 포함되며, 목록 3·4에는 식별이 곤란한 고묘 가능성까지 적시돼 있기 때문입니다.
등기상 인수 위험은 낮지만, 현장·이용성·환금성 확인 부담은 높습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 916,973,000원이라는 실질취득가가 실제 토지·건물 상태와 이용가치에 맞는지를 확인하는 데 있습니다.
