대구지방법원 2026타경46. 경주시 용강동 소금강로29번길 18에 위치한 주거용 오피스텔 2층 202호입니다. 등기부상 소유자는 건일건설주식회사이고, 2011년에 설정된 대현새마을금고 근저당권은 2021.03.04 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022.02.15 국(경주세무서장)의 압류입니다. 다만 이 물건에서는 말소기준권리만 확인하고 분석을 끝내면 위험합니다.

임차인 김형석은 2021.03.03 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.02.08입니다. 말소기준 압류보다 전입이 앞서며, 임차보증금 110,000,000원에 관한 주택임차권등기까지 존재합니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 근저당이나 압류의 말소 여부가 아니라, 임차보증금의 실제 배당액과 매수인 인수금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 보증금 잔액은 인수

2011.10.07 설정된 대현새마을금고 근저당권의 채권최고액은 87,100,000원이었으나, 2021.03.04 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 2020.03.04 대현새마을금고의 임의경매개시결정 역시 2020.04.28 취하로 말소되었습니다. 두 권리를 현재 인수대상으로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 전액 배당되지 않으면 매수인이 인수

실제 임차인 1명. 김형석의 전입 및 점유개시일은 2021.03.03, 임차권등기일은 2023.08.01입니다. 우선변제권 행사 가능 여부와 실제 배당액은 조세채권 등 배당순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액이 기준

이 물건의 매각 최저가는 85,000,000원이지만, 실제 취득비용은 예상 인수금을 포함한 111,930,000원으로 계산됩니다. 이는 보증금 110,000,000원에 가까운 수준입니다. 매각가가 내려가더라도 임차보증금 중 배당받지 못하는 금액이 커지므로, 총취득액은 보증금 부근에서 유지되는 구조입니다.

현재 확인된 실거래 비교가격이 없으므로, 111,930,000원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 없습니다. 감정가 85,000,000원이나 그보다 낮은 유찰가격을 실거래 시세와 직접 비교해 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 총액은 크게 줄지 않는다

실질취득 = 각 회차 매각가 + 예상 인수금. 표의 실질취득액은 제시된 회차별 배당 추정치를 합산한 값이며, 집행비용 추정액이 달라져 금액에 소폭 차이가 있습니다. 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

인수금은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니므로 배당 합계에 포함하지 않았습니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 청구액을 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 국 압류와 관련한 조세 배당순위를 확인하면 실제 배당액 및 인수금이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 황성동 소재 황성초등학교 북측 인근입니다. 간선도로변에는 음식점과 소매점 등 근린생활시설이, 후면에는 다가구주택과 공동주택 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 간선도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 감정요항표상 제반 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 202호입니다. 위생·급배수·화재경보·승강기설비 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 20m, 남서측 약 8m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 997,600원/㎡입니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔이라는 용도와 임차보증금 인수조건을 함께 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격에서의 환금성 및 시세 대비 경쟁력은 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 입찰 판단. 최저가 85,000,000원만 보지 말고 예상 인수금 26,930,000원을 더한 111,930,000원을 취득가격의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 임차권 인수조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 3번 주택임차권의 미배당 보증금 인수조건을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 계약서·보증금 지급내역·집행권원·배당요구 내용을 대조해 보증금 및 청구채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 국 압류·체납 조세 확인. 2022.02.15 국 압류의 체납액, 조세 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 실제 임차인 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 과거 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 공매취소 및 등기말소 이력을 대조하고, 현재 경매절차와 충돌하는 사정이 없는지 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 1회 유찰 시 인수금 43,624,000원, 2회 유찰 시 56,979,200원입니다. 낙찰가 하락을 그대로 취득비용 절감으로 계산하면 안 됩니다.
• 실거래 시세 확보. 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 반환·인도 관계를 확인해야 합니다. 미배당 보증금을 인수하는 조건에서는 단순히 낙찰만으로 명도가 해결된다고 볼 수 없습니다.
• 관리비·추가 비용. 관리비 체납 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 취득세 및 명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,500만원에 낙찰받아도 8,500만원짜리가 아니다”

이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 85,000,000원이 아니라 임차보증금 110,000,000원입니다. 김형석은 말소기준 압류 이전에 전입·점유를 시작한 대항력 있는 임차인이며, 매각물건명세서는 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 예상배당 기준 인수금은 26,930,000원이고, 신건 실질취득액은 111,930,000원입니다.

유찰 후에도 보증금 부족분이 증가하기 때문에 실질취득액은 110,000,000원 부근에서 유지됩니다. 낮아진 최저가만 보고 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 더구나 국 압류에 따른 조세 배당순위, 동일인인 임차인과 신청채권자의 채권관계, 과거 공매 이력을 추가 확인해야 합니다. 실거래 시세도 확보되지 않은 상태이므로 가격 메리트는 검증되지 않았습니다.

결론적으로 이 사건은 단순 말소형 물건이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수할 수 있는 고주의 경매물건입니다. 입찰 판단은 반드시 보증금 인수액을 포함한 실질취득가격과 실제 배당순위, 임대차 관계 및 비교 시세를 함께 검증한 뒤 이루어져야 합니다.