대구지방법원 2026타경82. 경주시 현곡면 하구리 470-1·470-5 및 주건축물제1동이 관련된 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이며, 토지면적은 512.0㎡입니다. 등기상 소유자는 이월상이고, 2024.08.13 경주농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이상헌의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 제공된 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 보증금이나 후순위 권리를 떠안는 구조는 아닙니다. 반면 이 물건에는 실거래 시세자료가 없어 현재 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다. 신건 537,253,800원이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경82 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 하구리 470-1 · 470-5 · 주건축물제1동 / 경상북도 경주시 현곡면 용담로 583-85 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 512.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 사용승인일 2024.06.19 · 바닥난방·상하수도 위생설비 |
| 소유자 | 이월상 |
| 감정가 / 최저가 | 537,253,800원 / 537,253,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상헌 / 20,939,177원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지상의 담장·축대·잔디 및 정원수 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 제공된 조사내용상 매수인이 인수할 임차보증금은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024.08.13 경주농업협동조합 근저당권(채권최고액 59,000,000원)이며, 같은 날 설정된 280,000,000원의 근저당권과 이후 이상헌의 18,000,000원 가압류, 2026.04.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준 없이 신건 537,253,800원
현재 회차 최저매각가는 감정가와 동일한 537,253,800원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 1회 유찰 시 시나리오 금액은 429,803,040원, 2회 유찰 시에는 343,842,432원입니다.
다만 이 사건에는 동일 지역·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세와 같은 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 단독주택과 토지가 함께 매각되는 물건인 만큼 실제 응찰 전에는 건물과 토지 각각의 거래사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 537,253,800원 | 0원 | 151,542,085원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 429,803,040원 | 0원 | 45,165,833원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 343,842,432원 | 39,710,539원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 537,253,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,772,538원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 2. 근저당 · 경주농업협동조합 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이상헌 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이상헌 | 20,939,177원 | 20,939,177원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,542,085원 |
현재 회차 537,253,800원 가정에서는 채권 합계 377,939,177원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 151,542,085원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하구1리경로당 북측 인근으로, 부근은 단독주택·소규모 공장·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 단독주택으로 사용승인일은 2024.06.19이며, 외벽은 치장석·스타코 등, 내벽은 벽지·타일 등 마감입니다.
- 설비. 바닥난방과 상하수도 위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 512.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 118,800원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 지상의 담장·축대·잔디 및 정원수 등도 포함 평가되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 537,253,800원이 적정한지 주변 단독주택·토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 하구리 470-1·470-5와 주건축물제1동, 지상 담장·축대·잔디·정원수 등의 실제 현황과 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 이용규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 도로 일부 포함 사항이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 필요 여부는 매각기일 전에 현황을 재확인하는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당이 발생해도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 단순해도 가격 검증은 따로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 경주농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서는 채권도 전액 배당되는 계산입니다.
그러나 가격 측면에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 537,253,800원이고 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험은 낮지만, 신건 가격 자체의 시장 메리트는 별도 검증이 필요한 단독주택 + 토지로 보는 것이 데이터에 맞습니다. 1회 유찰 시 429,803,040원, 2회 유찰 시 343,842,432원으로 내려가지만, 어느 가격대가 실제 시세 대비 유리한지는 주변 거래사례 확인 후 판단해야 합니다.
