대구지방법원 2026타경98. 경주시 황성동 792-14 주건축물제1동 1층비101호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 점포이고 내부 비품·집기가 적어 구체적 업종은 파악하기 어렵다고 기재돼 있습니다. 건물은 2023.06.23 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 본건은 그중 1층 비101호입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2023.06.30 신경주농업협동조합의 채권최고액 273,000,000원 근저당권이 설정됐으나 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 2024.02.07에는 해당 근저당권의 채무자가 김수현으로 변경된 기록이 있고, 제공된 권리분석상 현재 말소기준은 2026.04.27 임의경매개시결정입니다. 확인된 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경98 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 792-14 주건축물제1동 1층비101호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 용황구획1길 21-8 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 점포 이용 |
| 대상 면적 | 67.1716㎡ |
| 소유자 | 이진희 · 2024.06.22 매매 · 거래가액 293,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신경주농업협동조합 / 215,508,038원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계와 전입·사업자등록 여부는 매각기일 전 원본 서류와 현장에서 다시 대조하는 편이 안전합니다. 현재 제공된 배당·인수 분석에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 296,000,000원은 최근 시세 이상
중개 시세 데이터에서 면적이 매칭된 거래 표본은 전용 70.94㎡이고, 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 235,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.08의 240,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 296,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 70.94㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.03 | 70.94㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.01 | 70.94㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2023.07 | 70.94㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.06 | 70.94㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 70.94㎡ | 4 | 243,880,000원 |
| 2023.06 | 70.94㎡ | 2 | 230,400,000원 |
| 2023.06 | 70.94㎡ | 4 | 243,880,000원 |
| 2023.06 | 70.94㎡ | 5 | 243,880,000원 |
| 2023.06 | 70.94㎡ | 3 | 243,880,000원 |
| 2023.06 | 70.94㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.06 | 70.94㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 70.94㎡ | 12건 | 235,910,000원 |
| 최근12개월 평균 | 70.94㎡ | 2건 | 235,000,000원 |
전체 12건 평균은 235,910,000원이지만, 가격 판단에서는 최신성이 높은 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.5%로 하락 추세입니다. 현재 실질취득액 296,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.0%이므로 신건 단계에서 “시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 291,056,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 4,944,000원과 소유자 잔여 291,056,000원으로 계산돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 황성동 현진에버빌1차아파트 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·나지·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가상 점포이며 내부 비품과 집기가 적어 구체적인 업종은 파악하기 어렵습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 9층 건물의 1층 비101호이며 사용승인일은 2023.06.23입니다.
- 설비. 급배수설비와 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일단지로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 643,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 사건상 도시형생활주택이지만 현황은 점포이고, 비교 실거래 표본은 70.94㎡ 주거 거래입니다. 가격 판단 시 본건의 1층 점포 이용상태와 표본 차이를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 296,000,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 126.0%입니다. 신건 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 구간 가격 추세는 -0.5%입니다. 전체 평균 235,910,000원보다 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 보세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입·사업자등록 여부를 원본과 함께 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택, 감정 이용상태는 점포입니다. 실제 사용과 허가·관리규약 등을 입찰 전에 대조하세요.
- 배당 원본 대조. 신청채권자 청구액 215,508,038원과 현재 배당 시뮬레이션의 채권자 배당 0원 사이의 차이를 채권계산서와 등기 원본으로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 236,800,000원, 2회 유찰 189,440,000원입니다. 최근 시세와 각 회차 가격을 따로 비교해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성 등은 매각 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 용도 확인이 먼저
현재 확인되는 권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고 확인된 임차인도 없습니다. 그러나 가격 측면에서는 전혀 다른 결론이 나옵니다. 신건 실질취득액 296,000,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 126.0%이고, 최신 거래 240,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -0.5%입니다.
여기에 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 실제 이용상태는 점포이고, 비교 거래는 70.94㎡ 면적의 주거 거래 표본입니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”만으로 높은 점수를 줄 유형이 아니라, 현재 가격이 최근 시세 이상인지, 점포 이용상태가 실제 환금성에 어떤 영향을 주는지, 배당 계산과 신청채권자 청구액 사이의 차이가 왜 발생하는지를 원본에서 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트보다 검증해야 할 항목이 더 많습니다.
